广东省佛山市人民政府


佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法



佛山市人民政府文件
佛府[2004]103号

各区人民政府，市府直属各单位：
《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施办法》业经市政府常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。在执行中如有问题，请迳向市国土资源局反映。




二○○四年六月二十二日

佛山市试行农村集体建设用地
使用权流转实施办法

第一章 总则
第一条 为加强农村集体建设用地使用权流转管理，规范农村集体建设用地使用权市场秩序，保障农村集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，促进土地资源优化配置和高效集约利用，确保农村社会的长期稳定和经济可持续发展，根据广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》和其他法律、法规、规章的有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 本市行政区域内农村集体建设用地使用权的流转，适用本办法。
第三条 本办法所指的农村集体建设用地使用权流转，是指将农村集体建设用地一定年限的使用权出让、转让、出租和抵押等行为。
农村集体建设用地使用权流转，应当遵循自愿、平等、公开、公平的原则。
第四条 农村集体建设用地使用权流转，必须符合下列条件：
（一）经依法批准使用或取得的农村集体建设用地使用权；
（二）符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划；
（三）依法办理土地登记，领有土地权属证书；
（四）界址清楚，没有权属争议。
第五条 农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押农村集体建设用地使用权的，必须先经依法召开的村民会议讨论同意。
第六条 农村集体建设用地使用权流转，流转双方当事人必须签订书面合同，向土地所在地的区国土资源部门申请登记，经审核符合本办法规定的流转条件的，区国土资源部门应当登记。
农村集体建设用地使用权出让、转让、出租、抵押，必须办理土地登记手续后才能生效。
第七条 农村集体住宅用地使用权不得流转。
通过流转取得的农村集体建设用地不得用于住宅建设。
第八条 使用农村集体建设用地的单位和个人必须按照城市和镇村建设规划、土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。
第九条 出让、出租的农村集体建设用地使用权受法律保护，农村集体经济组织在合同约定的期限届满前不得收回。
有下列情形之一的，农村集体建设用地所有权人报经原批准用地的人民政府批准，可以收回已出让、出租的农村集体建设用地使用权：
（一）为镇（街道）、村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；
（二）不按照批准的用途及其他使用条件使用土地的；
（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的；
（四）出让、出租合同中约定的其他可以收回土地的情形。
因前款第（一）项原因收回农村集体建设用地使用权的，农村集体经济组织须与使用权人协商确定补偿数额。协商不成的，按房地产估价结果给予补偿。
第十条 建立健全农村集体建设用地使用权公开交易制度。在本市各区范围内，按本办法要求应纳入公开交易范围的土地交易行为，应当在各区土地交易中心办理。
第十一条 通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地上建成房屋的，应办理房屋产权登记。
第十二条 市、区人民政府制定农村集体建设用地使用权流转收益的具体使用、分配和管理办法，由农业主管部门负责监督实施。
第十三条 国家为公共利益的需要，可以对已出让、出租的农村集体建设用地进行征用，任何单位或个人不得进行阻挠。
征用已出让、出租的农村集体建设用地，对土地使用权人按房地产评估价进行补偿，对土地所有权人按征用耕地的补偿标准进行补偿。
征用已出让的农村集体建设用地，对土地所有权人的补偿不含青苗及地上物补偿费及劳动力安置补助费。
第十四条 农村集体建设用地流转，应按国家规定缴纳有关税费。

第二章 农村集体建设用地使用权出让
第十五条 农村集体建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织将农村集体建设用地使用权在一定年限内让与给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付地价款的行为。
地价款应当包括青苗和地上物补偿费、劳动力安置补助费、土地开发成本及相关税费以及农村集体经济组织的收益。
第十六条 农村集体经济组织出让农村集体建设用地使用权，必须在区土地交易中心进行公开交易。
工业用地使用权出让可以采用协议出让方式。
第十七条 土地使用者应按照出让合同的规定交付地价款。在按规定交付地价款后，向国土资源部门申请办理土地登记手续，领取土地使用证。
土地使用者需要在未交齐地价款前领取土地使用证的，须经出让农村集体建设用地使用权的农村集体经济组织书面同意，并在土地使用证上予以注明。
第十八条 土地使用者申请办理土地登记手续，应当向国土资源部门提交下列文件：
（一）登记申请书；
（二）规划建设部门出具的确定出让地块的位置、用途、容积率、建筑密度和其他使用条件的批准文件；
（三）出让合同；
（四）其他应当提供的资料。
第十九条 农村集体建设用地使用权出让最高年限按同类国有土地使用权出让的最高年限确定。
第二十条 农村集体建设用地使用权出让后，土地使用者必须按照出让合同约定的土地用途及其他土地使用条件、动工开发期限开发土地。
第二十一条 土地使用者要改变出让合同约定的土地用途或其他使用条件的，必须征得出让农村集体建设用地使用权的农村集体经济组织及国土资源部门和规划建设部门的同意，签订土地使用权出让合同补充协议或重新签订土地使用权出让合同，并办理变更登记手续。

第三章 农村集体建设用地使用权租赁
第二十二条 农村集体经济组织可以将一定年限的农村集体建设用地使用权出租给用地单位或个人，并收取租金。
第二十三条 农村集体经济组织出租集体建设用地使用权，必须到区土地交易中心进行公开交易。
工业用地使用权出租可以采取协议出租方式。
第二十四条 受让农村集体建设用地使用权的土地使用者有权将受让的农村集体建设用地使用权出租；出让合同另有规定的，从其规定。
未按照出让合同的约定完成开发建设的农村集体建设用地使用权，不得出租。
第二十五条 农村集体建设用地使用权出租，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途及使用条件、租赁价格，以及双方的其他权利义务，并向区国土资源部门申请登记，经审查符合登记条件的，予以登记备案。
第二十六条 农村集体建设用地使用权租赁的最长期限不得超过同类用地的出让最高年限。
第二十七条 承租人经出租人同意，可将承租土地使用权转租。
承租人将承租土地使用权转租的，必须进行登记。
第二十八条 承租人将承租土地使用权转租给第三人的，承租人与出租人的租赁合同仍然有效，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。
第二十九条 转租承租土地使用权的使用期限，不得超过原租赁合同确定的承租土地使用权剩余使用期限。

第四章 农村集体建设用地使用权转让
第三十条 以出让方式取得的农村集体建设用地使用权可以转让。
农村集体建设用地使用权出让合同中对转让另有规定的，从其规定。
第三十一条 转让农村集体建设用地使用权，必须符合下列条件：
（一）已按照出让合同约定支付全部地价款，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同进行开发建设，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；
（三）出让合同约定的其他条件。
转让农村集体建设用地使用权时房屋已经建成的，还应该持有房屋所有权证书。
第三十二条 转让农村集体建设用地使用权时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的农村集体建设用地使用权同时转让。
第三十三条 有下列情形之一的农村集体建设用地使用权，不得转让：
（一）被依法查封或以其他形式限制房地产权利的；
（二）农村集体建设用地使用权被依法收回的；
（三）共有农村集体建设用地使用权，未经其他共有人书面同意的；
（四）权属有争议的；
（五）出让合同约定不得转让的；
（六）不按城市规划要求进行开发建设的；
（七）法律、法规或规章规定禁止转让的其他情形。
第三十四条 下列农村集体建设用地使用权转让，必须进入土地交易中心进行公开交易：
（一）为实现抵押权而进行的农村集体建设用地使用权转让；
（二）判决、裁决需要拍卖、变卖的农村集体建设用地使用权转让；
（三）集体企业和公有经济成分占主导成分的公司、企业的农村集体建设用地使用权转让。
第三十五条 农村集体建设用地使用权转让，必须签订书面转让合同，并到区国土资源部门办理土地变更登记。
农村集体建设用地使用权转让时，原出让合同中载明的权利、义务随之转移。
第三十六条 转让农村集体建设用地使用权的使用年限为原土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
第三十七条 农村集体建设用地使用权转让后的受让人要改变土地用途或其他使用条件的，按本办法第二十一条的规定办理。

第五章 农村集体建设用地使用权抵押
第三十八条 农村集体建设用地使用权可以抵押。
第三十九条 农村集体建设用地使用权抵押，抵押人和抵押权人应签订书面抵押合同，报区国土资源部门登记后生效。
第四十条 以出让方式取得的农村集体建设用地使用权，在按合同规定交付全部出让金，领取土地使用证后，可以抵押。
第四十一条 抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的农村集体建设用地使用权的，应当提前通知抵押权人并告知受让人该农村集体建设用地使用权已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让农村集体建设用地使用权的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让农村集体建设用地使用权所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债务或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债务数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
第四十二条 抵押人将已出租的农村集体建设用地使用权抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
抵押人将已抵押的农村集体建设用地使用权出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
第四十三条 地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的农村集体建设用地使用权随之抵押。
农村集体建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物同时抵押。
第四十四条 抵押权实现时，抵押权人有权优先受偿。
第六章 其他规定
第四十五条 农村集体建设用地使用权流转的各方当事人违反流转合同约定的义务的，应承担相应的民事责任。
第四十六条 农村集体建设用地使用权流转，符合本办法第四条规定的，国土资源部门应及时办理登记业务。
国土资源部门无正当理由拒不办理或拖延办理农村集体建设用地使用权流转的登记业务的，应承担行政责任。
第四十七条 本办法自2004年7月1日起实施。
本办法由佛山市国土资源局负责解释。




全国少工委


全国少工委关于加强地市少先队工作部门建设的意见
（一九九一年九月三十日）

各省、自治区、直辖市少工委，全国铁道团委：

　　随着少先队事业的深入发展，"一手抓教育、一手抓建设"的工作思路被越来越多的少先队工作者所接受。特别是确定了"深化教育活动，加强基础建设，突破薄弱环节"的工作格局，少先队组织开展了以"五有十率"为内容的"达标创优"活动之后，收到了十分明显的效果。基层组织建设、队伍建设、阵地建设、制度建设得到了有效加强。实践证明，凡是注重基础建设，肯于投入，措施得力的地方，少先队工作就呈现蓬勃发展，后劲充足的好形势。几年来，全国少工委与有关部门采取了一系列措施，积极推进各地少代会的召开，建立健全省级少先队工作领导机构；推广总辅导员制度，使少先队辅导水平和辅导力量得到加强，全国70%的县设有少先队总辅导员；用三年时间在全国少先队大队辅导员中进行了大面积培训，促进了基层建设。

　　为适应少先队工作形势的全面发展，逐步落实关于在"团省、地、市委内要设立单独的少先队工作部门"的规定，形成少先队经常性工作的领导系统，使少先队基础更加完善和巩固。特提出加强地市少先队工作部门建设的意见：

　　一、地市少先队工作部门的作用

　　地市少先队工作部门是同级团委领导之下的职能部门，同时又是地市少先队领导体系中的重要环节，它影响着所属各区县和基层学校的少先队工作。因此，地市少先队工作部门的建设对少先队事业的发展有着至关重要的影响。当前，地市少先队工作部门的建设还存在不少问题。有相当一部分市还没有召开过少代会，没有比较健全的少先队工作领导部门，只分派个别干部兼管少先队工作，很难使工作有较大发展，有的还没有形成良好的社会工作环境，没有理顺与工作相适应的各种关系。这些都有碍于少先队工作的发展，应通过加强少先队工作部门的建设来加以改进。

　　二、地市少先队工作部门建设的具体任务

　　加强地市少先队工作部门的建设，要着重抓好健全机构，完善体系、争取政策、优化环境、建设队伍、完备制度的工作，形成工作机制和自身激励目标，建立健全少先队的各项工作基础。

　　1．有系统的领导机构。要建立健全本地少先队工作的机构，设立少工委办公室或团委少年部。暂时没有条件的要努力创造条件，先配备专门工作人员并做到专人专用。

　　2．有配套的政策。上级机关为基层服务的最重要途径之一就是在调查研究基础上与有关部门共同颁发或争取党政部门制定颁政策性文件。政策性文件能为基层解决长期困扰少先队干部、阻碍少先队事业发展的问题，创造良好的工作环境。各地市要积极落实团中央、国家教委、全国少工委有关少先队工作部门建设的规定，努力争取有关部门制定加强少先队工作，落实辅导员责、权、利等问题的配套政策。

　　3．有素质优良的工作队伍。少先队工作队伍的水平决定少先队工作的水平，要逐步建立一支素质较高的工作队伍，其中包括少先队工作干部队伍、少先队辅导员队伍、少先队理论研究队伍、少先队培训工作队伍等，特别要在选聘，培训好工作干部和辅导员队伍上下功夫。

　　4．有较稳定的经费来源。地市少先队工作部门要努力争取专项经费，要争取在财政和团、教经费中解决固定的经费比例。同时，要开发多种渠道，通过社会各方面的帮助解决一部分经费。

　　5．有巩固的阵地。要创造条件建立培训阵地、宣传阵地、教育阵地和活动阵地、供本地区少先队员和少先队工作者学习、活动、集训、锻炼使用（如青少年宫、活动中心、团校、夏令营地、培训基地、少年军校等）。阵地建设要坚持"建、管、用"相结合的原则，加强管理、合理使用，充分发挥其工作效益、教育效益和社会效益。

　　6．有地方特色的主题教育活动。活动是少先队教育的主要形式。要根据党的中心任务，从本地实际出发，有计划地倡导有鲜明特色的，有较大影响的，有时代性、教育性、实践性、趣味性、自主性、针对性的生动活泼的活动，引导少先队教育的方向，推动工作的落实，促进队员的全面发展。同时，要特别重视大、中、小队经常性活动的开展，这是活跃少先队生活的标志。

　　7．有较强的信息网络。地市少先队工作部门要形成畅通的信息渠道，及时、准确地把党的精神、团组织的意见传达到每一位辅导员和少先队员。要使本地及兄弟地区的工作经验、典型事迹、理论研究成果较好地得到反映和交流，做到上下畅通、左右畅通。各地市应逐步创办自己的信息载体。

　　8．有在本地产生较大影响的工作典型。典型具有导向、示范、激励、警示的重要作用，抓典型是行之有效的重要的工作方法，要努力培养、善于发现、运用、树立、宣传典型。地市工作部门要在少先队工作的各个方面树立具有本地特点的榜样和旗帜，推动工作的开展。

　　9．有工作制度和发展规划。地市少先队工作部门要建立健全代表大会和全委会制度，建立必要的工作计划、检查、总结制度，以及学习、调研、培训、宣传、管理等制度，形成规范的工作程序。要制定本地区少先队工作发展的目标和具体实施规划，建立检查和奖惩工作机制。

　　10．有较完整的档案管理。档案管理是少先队工作规范化的重要内容，对于变动频繁的少工干部来说，搞好档案管理具有特殊的重要意义。地市要建立档案管理制度，上级文件、简报、有关刊物、工作资料、工作计划、总结、重要活动、少先队工作的大事记等都应记载清楚。使少先队工作逐步向规范化、科学化方向发展。

　　三、措施和注意事项

　　1．为推动地市少先队工作部门的建设、各省、自治区、直辖市少工委每年应检查一次所属地市少先队工作部门的建设情况，表扬先进，督促后进。全国少工委将在适当时候对地市级少先队工作机构建设情况分类进行检查。

　　2．组织建设必须实实在在地进行，不能搞大轰大嗡。各地可借鉴"五有"建设的有益做法，采取"达标创优"的方式进行。条件暂不具备的地方，可创造条件逐步达标。条件已经具备的地方，可按照更高标准，争创优异成绩。各地也要采取一些有效的激励措施，推动基础建设的全面发展。

　　3．由于各地情况不同，条件差异很大，组织建设工作又涉及到各方面，非一日之功，一蹴而就之事。因此，各地一定要因地、因时制宜，利用条件和契机，积极解决问题，不可一刀切，一风吹。

　　加强地市少先队工作部门建设是一项周期长、任务重、难度大的工作，需要各地认真安排，具体指导，积极争取。各地要将本地情况做一次全面了解，根据本地实际做出规划和安排，并将情况、规划目标报全国少工委办公室。