逐条解读《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》

武志国


最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）

法释[2009]8号

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

二○○九年五月十五日



为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
解读：明确了前期物业管理合同对业主有约束力，业主虽然不是前期物业管理合同签署人，但却是当事人，应当遵守前期物业服务合同的约定。
前期物业服务合同的性质的确特殊，值得探讨，是为了业主的权利和义务由开发商和前期物业服务企业签署的合同。
提及“前期物业服务合同”的性质，则不能不提及“物业服务合同”的性质，前期物业服务合同"和"物业服务合同"是两个不同的有名合同，不应被混淆。前者的性质其签署方和约束方的特殊性而区别于后者。
《物业管理条例》曾将“物业管理委托合同”改为“前期物业服务合同”，“委托合同”改为“服务合同”，似乎是对合同的性质界定的一种导向，但首先是对物业企业角色定位的导引。目前物业服务合同的性质有委托合同性质说、完成服务内容性质说、混合性质说、非典型合同说，说法不一。本解释似乎认为物业服务合同是一种委托性质的合同（因其也用“转委托”的说法）。

第二条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
解读：现实中前期物业服务企业基本上是开发商控制，因此前期物业服务合同难免出现利益冲突的条款。解释为了规范物业服务企业的行为，规定了物业合同等相关合同或条款（包括前期物业服务合同）的几种无效情形：（1）为了防止物业服务市场混乱，《物业管理条例》第四十条规定“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”《解释》规定物业服务企业转委托无效。现实中有物业服务转包和分包的情形，如果属于转包情形容易发生类似建筑市场转包的不良后果。“将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人”包括一并委托给专业性的服务企业或非专业性的物业服务企业，也包括肢解转委托或转包的情形也应属无效范畴。（2）免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效（即便给与了提示和说明）。此条款的法律依据:《合同法》第四十条规定“具有《合同法》第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
此等确认之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。

第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
解读：此条容易理解，物业服务企业的义务依据包括：1）法律法规；2）行业规范；3）合同约定；4）公开的服务承诺和服务细则。
不属于物业服务企业的服务项目，物业服务企业务必在物业服务合同列为明示条款，但这也不能超越《合同法》第五十三条的免除责任无效：（1）造成对方人身伤害的；（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
同时注意，并非是发生此种情形只能业主委员会出面起诉，业主具备诉讼主体地位，业主可以自行起诉。
此等违约赔偿之诉业主委员会可以提出，业主也可提出，两者均可作为原告。

第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
解读：业主的违规（违反法律法规和管理规约）或违约处理。物业服务企业可以视情况作为原告起诉业主。　管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规约对全体业主具有约束力。（《物业管理条例》第十七条）
建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。（《物业管理条例》第二十二条、第二十三条）　
第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
解读：《物业服务条例》第四十一条、第四十四条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
《物业服务收费管理办法》第六条、第七条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业物业管服务收费还应当符合国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》（发改价格〔2007〕2285号）、关于印发《物业服务收费明码标价规定》的通知 （发改价检[2004]1428号）等文件、
物业服务企业应注意按上述规定收费，应避免：1）擅自扩大收费范围；2）擅自提高收费标准；3）重复收费。第1）、2）项针对施行政府指导价的物业服务收费，第3）同时针对实行政府指导价和市场调节价。
当然，此条规定并非说物业服务企业就不能扩大收费范围或者提高收费标准，而是应当符合物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定。
中国政府 德意志联邦共和国政府


中华人民共和国和德意志联邦共和国海运协定


（签订日期１９７５年１０月３１日 生效日期１９７７年３月２９日）
　　为了发展中华人民共和国和德意志联邦共和国之间的友好关系和加强海运方面的合作，两国政府按照平等互利的原则，达成协议如下：

　　第一条　本协定中：
　　“缔约一方船舶”是指有权悬挂中华人民共和国国旗或德意志联邦共和国国旗的商船。
　　“船员”是指航次中在船上工作或服务的、持有本协定第十一条所指身份证件并列入该船船员名单的船长和人员。

　　第二条　缔约任何一方的船舶有权在缔约双方对外开放的国际通商港口间航行，承运缔约双方之间或缔约双方中的任何一方与第三国间的旅客和货物。
　　悬挂第三国国旗并由缔约任何一方的航运企业所经营的船舶，也可参加上述运输。

　　第三条　缔约任何一方在国际海上运输范围内，对缔约另一方或本协定第二条第二段所指的缔约双方均不反对的其他国家的船舶，不得采取任何构成船旗歧视的行动。

　　第四条　缔约双方对本协定第一条所指的缔约一方的船舶及其船员，在缔约另一方领海航行或进出、停泊港口时，在征收各种税捐和费用，在执行海关、检疫、港口规章和手续，在港口和锚地停泊、移泊、装卸、上下旅客和转载货物以及船舶、船员和旅客所需的各种供应方面，应给予最惠国待遇。
　　缔约一方的港口设备，包括码头、岸上和水上的装卸、存放以及港口的助航设备和引水服务，应按照最惠国待遇供缔约另一方的船舶使用。

　　第五条　缔约双方在本国法律和港口规章的范围内，应采取一切适当的措施，以便利和加速海上运输，防止船舶不必要的延误，并尽量简化和加速办理海关和港口其他手续。

　　第六条　本协定的规定不适用于沿海航行。当缔约任何一方的船舶为了卸下从国外运来的货物和旅客，或装载货物和旅客运往国外，而在缔约另一方的港口间航行时，不作为沿海航行。

　　第七条　缔约一方应承认缔约另一方主管当局按照本国法律颁发的船舶国籍证书。
　　缔约一方应承认缔约另一方主管当局颁发的吨位证书和其他船舶证书，无须重新丈量和检验。港口有关的一切费用应以这些证书为根据进行计算。

　　第八条　缔约一方对缔约另一方境内设有有效管理部门的缔约另一方的航运企业从事国际海上运输所获得的收入，免征一切形式的税捐。

　　第九条　缔约一方对缔约另一方的航运企业在其境内的任何海运收入，按缔约双方可接受的货币和兑换率，应给予自由汇款的权利。

　　第十条　如缔约一方的船舶，在缔约另一方领海或港口发生海难或遭遇到其他危险时，缔约另一方对遇难船舶、船员、旅客和货物应给予一切可能的协助和照顾，并以尽快的方法通知缔约一方有关当局。在收费方面不应有任何歧视。
　　如遇难船舶上装载的货物必需卸下，转往他船，或暂时在岸上存放，以便运回起运国或运往第三国，缔约另一方应提供一切所需方便，并免征一切关税和税捐。

　　第十一条　缔约一方承认缔约另一方主管当局颁发的船长和船员身份证件。
　　中华人民共和国主管当局颁发的身份证件：“海员证”；
　　德意志联邦共和国主管当局颁发的身份证件：船长为“护照”、船员为“海员证”。

　　第十二条　缔约一方的船舶在缔约另一方港口停留时：
　　一、持有本协定第十一条所指身份证件的船员，可按所在国现行的有关法律和规定上岸并在该港口所在的城镇停留；
　　二、船员因病在缔约一方境内住院时，该方主管当局应准其停留至恢复其健康所需要的时间；
　　三、缔约一方的使、领馆官员和该方的船长、船员，在遵守所在国现行的有关法律和规定的情况下，有权相互联系与会见。

　　第十三条　缔约一方船舶上的船员，或上船任职或离船的海员，为遣返回国、登其本船或登另一条船，或为缔约另一方有关当局所能接受的任何其它理由，在得到签证后，可在缔约另一方境内通行。该签证应在尽可能短的时间内发给。

　　第十四条　缔约任何一方船上的第三国船员，包括即将任职或离船的海员的身份证件，应为缔约双方均不反对的国家主管当局所颁发的身份证件。
　　缔约双方应按照本国有关法令和规定对本条第一段所指的海员，给予本协定第十二条和第十三条规定的待遇。

　　第十五条　缔约一方的船舶和船员在缔约另一方的领海、内水和港口期间，应该遵守缔约另一方的有关法律和规定。

　　第十六条　本协定不适用于缔约任何一方因系关税同盟成员或参加类似的国际公约而享有的特权和豁免。

　　第十七条　为了适应缔约双方海上运输发展的需要，在缔约一方提出要求并与缔约另一方主管当局协商后，应派专门代表在双方同意的日期和地点进行会晤。缔约双方的代表应处理在执行本协定中所产生的共同关心的问题。如：
　　－－本协定规定的缔约双方从事海运船舶的活动范围；
　　－－缔约双方船舶在经营海运的运费和其他情况。
　　缔约双方同意按照平等互利的原则解决上述问题。

　　第十八条　本协定按照存在的状况，亦适用于柏林（西）。

　　第十九条　本协定自缔约双方交换已经履行各自国家所需要的法律手续的外交照会之日起生效。
　　本协定有效期不限。缔约一方如愿意终止本协定，应书面通知缔约另一方，本协定自缔约另一方收到该通知之日起六个月后终止。
　　本协定于一九七五年十月三十一日在北京签订，共两份，每份都用中文、德文两种文字写成，两种文本具有同等效力。
　　注：双方互相照会通知各自己履行法律手续，本协定于一九七七年三月二十九日起生效。

　　　　中华人民共和国　　　　　　　　　　　　德意志联邦共和国
　　　　　政府代表　　　　　　　　　　　　　　　政府代表
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　保　尔　斯
　　　　　叶　　飞　　　　　　　　　　　　　库特·克沙伊德勒
　　　　　（签字）　　　　　　　　　　　　　　　（签字）