安徽省淮南市人民政府


淮南市闲置土地处置办法

（淮南市人民政府令第123号）



第一条 为有效处置闲置土地，促进节约集约用地，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内国有闲置土地的认定和处置。
第三条 闲置土地处置应当符合土地利用总体规划和城市总体规划，遵循以用为先、依法处置、分类处理、集约利用的原则。
第四条 市、县人民政府统一领导闲置土地处置工作，批准闲置土地方案，协调、处理闲置土地处置中的重大问题。
国土资源行政主管部门具体负责闲置土地的认定和处置工作，负责组织制定闲置土地处置方案。
发展改革、城乡规划、建设、监察、财政、房地产、环境保护、土地储备等有关部门和各开发（园）区管理机构应当在各自职责范围内，共同做好闲置土地的认定与处置工作。
第五条 国土资源行政主管部门应当加强闲置土地的监督检查工作，建立闲置土地档案，及时公布闲置土地情况，跟踪监督闲置土地利用情况。
国土资源行政主管部门应当会同发展改革、城乡规划、建设、监察、财政、房地产、环境保护、土地储备、人民银行等部门及各开发（园）区管理机构建立闲置土地信息共享机制。
第六条 国土资源行政主管部门拟定的土地使用权招拍挂文件、与土地使用权人签订的土地出让合同，开发(园)区管理机构与投资者签订的招商引资协议，应当就项目开竣工时间、规划条件、投资强度、投产时间、收益等内容及违约责任作出具体约定。
第七条 国有建设用地使用权出让公告和出让合同必须载明闲置土地的处置方式、增值地价收取标准及违约责任。
第八条 各级政府及有关部门应当依法履行合同、协议约定的义务。因未履行合同、协议约定的义务或者违法行政行为造成项目动工迟延的，对负有责任的领导人员和直接责任人员，根据情节轻重，依法追究责任。
第九条 符合下列情形之一的建设用地，认定为闲置土地：
（一）未经原批准用地的人民政府同意,超过国有土地使用权出让合同约定或者国有土地划拨决定书规定的期限满一年未动工开发建设的；
（二）国有土地使用权出让合同未约定或者国有土地划拨决定书未规定动工开发建设期限，自国有土地使用权出让合同生效或者建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的；
（三）已动工开发建设，但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足三分之一且未经批准中止开发建设连续满一年的;
（四）已动工开发建设，但已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满一年的;
（五）法律、法规规定的其他情形。
第十条 国有土地使用权出让合同约定或者国有土地划拨决定书规定分期开发的，按分期开发的范围核定闲置土地面积。
第十一条 因不可抗力、政府及有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作（不含土地使用权人应承担的工作）造成动工迟延的，经审查属实，该期间不计入土地闲置时间。
政府及其有关部门造成土地使用权人动工迟延的行为包括下列情形：
（一）因规划变更，政府及其有关部门暂停审批造成的；
（二）国有土地使用权出让合同约定由政府完成拆迁或者修建基础设施工程，但政府未按约定完成，致使项目不具备动工开发建设条件的；
（三）因土地权属争议致使无法动工开发建设的；
（四）政府或者有关部门未依法履行审批职责造成的。
有前款所列情形之一的，土地使用权人应当提供政府或者有关部门的书面证明材料。
第十二条 国土资源行政主管部门在调查闲置土地时，土地使用权人应当就土地的利用情况作出说明，并按要求提供经批准的规划、已完成投资额的证明和土地他项权利情况等相关证据和材料。
第十三条 国土资源行政主管部门认定闲置土地，应当制作闲置土地认定书，送达土地使用权人；闲置土地设立抵押权的，同时抄送抵押权人；闲置土地因涉案正由人民法院审理或者执行中的，闲置土地认定书同时抄送负责审理此案的人民法院。
第十四条 土地闲置不满一年的，土地使用权人可以选择下列方式进行处置：
（一）与国土资源行政主管部门签订补充协议，重新约定动工、竣工期限和违约责任(房地产用地的土地使用权人还应当按土地价款的5%缴纳履约保证金)，未按期动工、竣工的，按照约定无偿收回土地使用权（房地产用地履约保证金不予返还);
（二）申请由政府协议收回土地使用权。
土地使用权人收到闲置土地认定书后5日内未选择处置方式的，国土资源行政主管部门应当按照土地出让合同的约定追究其违约责任。
第十五条 土地闲置满一年不满两年的，在缴纳土地闲置费（按出让或划拨土地价款的20%缴纳）后，土地使用权人可以选择下列方式进行处置：
（一）与国土资源行政主管部门签订补充协议，重新约定动工、竣工期限和违约责任(房地产用地的土地使用权人还应当按土地价款的5%缴纳履约保证金)，未按期动工、竣工的，按照约定无偿收回土地使用权（房地产用地履约保证金不予返还);
（二）申请由政府协议收回土地使用权。
土地使用权人接到闲置土地认定书后5日内未选择处置方式的，国土资源行政主管部门应当按照土地出让合同的约定追究其违约责任。
第十六条 未动工开发建设，土地闲置满两年的，由市、县人民政府依法无偿收回土地使用权。
已动工开发建设，土地闲置满两年的，在缴纳土地闲置费(房地产项目还应当缴纳增值地价，即该宗土地现行评估地价与原出让地价的差价)后，土地使用权人可以选择下列方式进行处置:
（一）与国土资源行政主管部门签订补充协议，重新约定动工、竣工期限和违约责任，未按期动工、竣工的，按照约定无偿收回土地使用权;
（二）申请由政府协议收回土地使用权。
土地使用权人接到闲置土地认定书后5日内未按照前款规定选择处置方式的，依法无偿收回土地使用权。
土地使用权人应当在规定的期限内缴纳土地闲置费和增值地价；拒不缴纳的，由国土资源行政主管部门申请人民法院强制执行。
第十七条 国土资源行政主管部门应当根据节约集约用地的原则，结合土地使用权人选择的闲置土地处置方式，拟定闲置土地处置方案，经批准后实施。
闲置土地设有抵押权或者被司法机关采取查封等限制土地权利措施的，国土资源行政主管部门应当书面通知相关抵押权人参与闲置土地处置方案的拟定工作，并征求有关司法机关的意见。
第十八条 土地使用权人与国土资源行政主管部门签订补充协议，重新约定的动工限期为：土地闲置不满一年的，自处置方案批准之日起不得超过一年；土地闲置满一年不满两年的，自处置方案批准之日起不得超过6个月；土地闲置满两年的，自处置方案批准之日起不得超过3个月。
第十九条 土地使用权人与政府协议收回闲置土地的，土地补偿标准为土地使用权人取得土地使用权时支付的土地价款。
依法收回闲置土地，对土地使用权人依规划经批准建设的地上建筑物，按审计的重置价格给予相应补偿。
依法收回的闲置土地纳入政府土地储备，按照规划要求确定土地用途及土地使用条件后，依法重新确定使用权人。
新建项目在选址时，应当尽量利用依法收回的闲置土地。
第二十条 因不可抗力、政府及有关部门的行为造成土地闲置的，国土资源行政主管部门可与土地使用权人协商，采取下列方式处置：
（一）延长开发建设时间，但最长不得超过一年;
（二）减少供地面积，退还相应比例的土地取得成本和前期开发建设投入；
（三）安排临时使用，待原项目具备开发建设条件，重新批准开发建设;
（四）政府为土地使用权人置换其他等价闲置土地或者现有用地进行开发建设;
（五）政府将土地收回，确定新的土地使用权人对原建设项目继续开发建设，并对原土地使用权人予以补偿；或者在土地使用权人需要使用土地时，政府供应与其交还土地等价的土地。
因政府及有关部门的行为造成土地闲置的，有关县、区、开发(园)区、政府部门应当逐项确定责任单位和责任人员，明确整改解决措施和办理时限，主要负责人应当作出书面承诺。国土资源行政主管部门、监察机关应当确定专人，对整改事项进行督办。
第二十一条 依法无偿收回闲置土地使用权的，国土资源行政主管部门应当按下列程序进行：
（一）调查立案。国土资源行政主管部门向涉嫌闲置土地的使用权人发出书面调查通知，收集相关证据材料，对土地使用权人进行询问，并对闲置土地情况进行调查、勘测；
（二）告知与听证。向土地使用权人下达《闲置土地认定书》、《收回国有土地使用权告知书》，并告知陈述、申辩和申请听证的权利；闲置土地设有抵押权的，应当通知抵押权人。土地使用权人要求听证的，应当在收到书面通知之日起3日内提出书面申请；
（三）决定。报经批准后，国土资源行政主管部门下达《收回国有土地使用权决定书》；
（四）送达与执行。《收回国有土地使用权决定书》自作出之日起3日内送达土地使用权人。闲置土地设有抵押权的，同时抄送抵押权人。国土资源行政主管部门撤销建设用地批准书或者终止国有土地使用权出让合同的，应当注销土地登记和土地证书，向社会公告，并书面通知发展改革、城乡规划、建设、房地产等有关部门撤销相关批准文件。
第二十二条 被无偿收回闲置土地的土地使用权人，应当自《收回国有土地使用权决定书》送达之日起30日之内，到国土资源行政主管部门办理注销土地登记手续，交回土地证书。逾期不办理土地注销登记手续、不交回土地使用证书的，由国土资源行政主管部门向社会公告，直接注销土地登记和土地使用证书。
第二十三条 被认定的闲置土地在依法处置前，国土资源行政主管部门不得办理土地使用权转让、抵押、出租手续。
被认定有闲置土地的土地使用权人，在闲置土地依法处置前，国土资源行政主管部门不再受理其新建项目用地申请。
第二十四条 本办法中有关用语的含义：
（一）动工开发建设是指已领取施工许可证，并已实施主体工程基础部分施工;
（二）应动工开发建设总面积是指土地使用权人按土地使用权出让合同或者划拨决定书约定和规划条件，应当在规定时间内完成开发建设的建筑面积；
（三）开发建设的面积是指应动工开发建设总面积中土地使用权人已进行实际投资开发建设的建筑面积；
（四）总投资额是指土地使用权人直接投入用于土地开发建设的资金总额，不包括取得土地使用权的费用;
（五）已投资额是指土地使用权人已直接投入用于土地开发建设的资金总额；
（六）中止开发建设是指已动工后停止建设，中止开发建设的连续时间依照施工许可证认定。
第二十五条 因行政区划调整存在遗留问题和城区工业企业退城进园产生的国有闲置土地，按照市人民政府有关规定处置。
第二十六条 本办法自公布之日起施行。

国务院办公厅


国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知

1999/05/06

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发〔１９９７〕１１号）下发以来，土地管理特别是耕地保护工作得到了加强，取得了一定成效。但是，一些地区仍存在用地秩序混乱、非法转让土地使用权等问题，特别是非法交易农民集体土地的现象比较严重，出现了以开发“果园”、“庄园”为名炒卖土地、非法集资的情况。为进一步加强土地转让管理，防止出现新的“炒地热”，保持农村稳定，保护农民利益，保障经济和社会可持续发展，经国务院总理办公会议审定，现就加强土地转让管理、严禁炒卖土地的有关问题通知如下：


一、严格控制城乡建设用地总量，坚决制止非农建设非法占用土地

城市、村庄、集镇建设一律不得突破土地利用总体规划确定的用地规模，城市新增建设用地和原有建设用地要统一实行总量控制，不得超计划供地；各项建设可利用闲置土地的，必须使用闲置土地，不得批准新占农用地，闲置土地未被充分利用的地区，应核减其下一年度农用地转用指标。


农村居民点要严格控制规模和范围，新建房屋要按照规划审批用地，逐步向中心村和小城镇集中。中心村和小城镇建设要合理布局，统一规划，不得随意征、占农用地。小城镇建设要明确供地方式和土地产权关系，防止发生土地权属纠纷。


乡镇企业用地要严格限制在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地范围内，不符合土地利用总体规划的建筑物、构筑物不得改建、扩建，并结合乡镇企业改革和土地整理逐步调整、集中。


严格控制高速公路服务区用地范围，公路两侧符合条件的农田，必须依法划入基本农田保护区。


二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发


农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；对符合规划并依法取得建设用地使用权的乡镇企业，因发生破产、兼并等致使土地使用权必须转移的，应当严格依法办理审批手续。


农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。


要对未经审批擅自将农民集体土地变为建设用地的情况进行认真清理。凡不符合土地利用总体规划的，要限期恢复农业用途，退还原农民集体土地承包者；符合土地利用总体规划的，必须依法重新办理用地手续。


三、加强对农林开发项目的土地管理，禁止征用农民集体土地进行“果园”、“庄园”等农林开发


农林项目开发必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划，土地权属和地类必须经过严格认定，任何单位和个人不得在土地利用总体规划确定的禁止开垦区内从事土地开发活动。


进行农林项目开发必须严格按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定办理用地手续，任何单位和个人都不得私自与农村集体经济组织签订用地协议，禁止以征用方式取得农民集体土地进行“果园”、“庄园”等农林开发。


以承包经营方式使用国有土地进行农林项目开发的，必须签订国有土地承包合同，约定双方的权利和义务。


农林项目开发必须严格按照批准的规划用途使用土地，严禁改变农林用途搞别墅、度假屋、娱乐设施等房地产开发，确需配套进行非农建设的，要依法办理建设用地审批手续。属于基本建设项目的，必须严格按照基本建设程序履行审批手续。建设项目经批准后，方可办理建设用地手续，严禁未批先用土地。


四、强化开发用地的监管，禁止利用土地开发进行非法集资

农林开发用地必须依法进行土地登记，明确规划要求和转让、转租的限定条件，未经批准不得擅自进行分割转让、转租。通过出让方式取得的国有土地使用权或以拍卖方式取得的集体所有的未利用土地使用权，在交清全部土地价款、完成前期开发后，方可依法转让、出租、抵押；以租赁或承包等其他方式取得的土地使用权，未经原出租或发包方同意，不得转让、出租、抵押或转包、分包。


人民银行要加强对农林开发项目的信贷管理，加大对以土地开发、土地转让为名进行非法集资行为的监管和查处力度。对未交清土地价款、未取得土地使用权的开发用地，各有关银行不得允许其进行抵押贷款。


工商行政管理机关要加强对开发企业的工商管理，严格核定开发企业经营范围。开发企业不得使用“招商”等不规范用语，不得非法从事金融业务；吸收股东进行土地开发的，不论以出售、转让土地使用权方式，还是以其他方式增加新的股东，均应按《中华人民共和国公司法》的规定办理企业登记注册手续。加强对开发企业经营活动的监管，对超范围经营的开发企业，要坚决查处；对非法集资的企业，一经查实，坚决吊销其营业执照，并依法追究有关当事人的责任。


五、规范国有土地交易活动，制止炒卖土地

商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，原则上必须以招标、拍卖方式提供。出让土地首次转让、出租、抵押，必须符合法律规定和出让合同约定的条件，不符合条件的不得转让、出租、抵押。划拨土地使用权转让、出租等，必须经有批准权的人民政府批准。


严禁利用建设项目、规划许可证和用地红线图转让等形式变相“炒卖”土地。对已批准立项的建设项目，其建设用地符合土地利用规划的，必须限期办理用地手续。


国有企业改组、改制等涉及土地使用权交易时，不得低价售卖土地，要拟订土地资产处置方案，中央企业要选择减轻中央财政负担的方案，报国务院土地行政主管部门批准。


已购公有住房和经济适用住房入市涉及土地使用权交易的，必须将其中的土地收益依法上缴国家。


六、全面清理土地转让、炒卖土地情况，坚决查处土地使用权非法转让和农民集体土地非法交易的行为


各省、自治区、直辖市人民政府要组织力量对本行政区域内土地转让、炒卖土地情况进行一次全面清理。清理的重点是城乡结合部，特别是公路两侧私搭乱建的违法用地。凡符合土地利用总体规划而未按规定办理有关手续的，必须限期办理，逾期不申报的，按非法占地予以查处。


对现有各种以“果园”、“庄园”名义进行招商和炒卖土地的开发项目进行清理，按照“谁批准、谁负责”的原则，妥善处理存在的问题，对违反规定的，要追究有关当事人的责任，构成犯罪的，要移交司法机关追究刑事责任。在清理规范之前，各地要立即停止各类“果园”、“庄园”、“观光农业”等开发项目和用地的审批。要通过完善举报制度、强化舆论和群众监督，及时查处炒卖土地行为，防止死灰复燃。


国务院各有关部门和各省、自治区、直辖市人民政府要认真贯彻落实本通知精神，制定相应的实施办法和相关的实施细则，确保加强土地转让管理、严禁炒卖土地各项规定的落实。


各省、自治区、直辖市人民政府要在１９９９年１２月底前将清理本行政区域内土地转让、炒卖土地的情况向国务院作出报告。国务院责成国土资源部会同有关部门负责本通知贯彻执行情况的监督检查和落实工作，并定期向国务院作出报告。