山西省人大常委会


山西省人民代表大会代表视察办法
山西省人大常委会


（1994年9月29日山西省第八届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 1994年9月29日公布施行）


第一条 为了便于省人民代表大会代表（以下简称代表）更好地依法行使代表的职权，对本省各级国家机关的工作进行监督，加强同原选举单位和人民群众之间的联系，及时反映人民群众的意见和要求，协助宪法、法律的实施，推进本级人民政府的工作，根据《中华人民共和国全国人
民代表大会和地方各级人民代表大会代表法》的规定，结合我省实际情况，制定本办法。
第二条 代表视察是代表在代表大会闭会期间执行代表职务的重要活动。
代表视察可采用集中统一组织视察、专题视察和分散视察的方式。
集中统一组织视察一般在代表大会召开之前进行，由省人大常委会的办事机构、派出机构组织，或者委托市、县、区人大常委会组织。集中统一组织的视察可以采用集体视察、自由组合视察、单独视察等形式。
省人大常委会的办事机构、派出机构根据需要可以组织有关代表进行专题视察。
代表持代表证或者视察证可以就近就地视察，或者结合本单位的工作进行视察。代表进行分散视察，可直接到现场视察；也可同省人大常委会的办事机构、派出机构，原选举单位和所在市、县、区的人大常委会联系安排视察。
在省级机关、地区机关工作的代表，可以回原选举单位视察。解放军代表如愿到地方视察，可在驻地进行，也可以参加地方集中统一组织的视察。
第三条 代表视察应在宪法和法律赋予人民代表大会的职权范围内进行，视察的主要内容是：
（一）宪法、法律、法规和上级、本级人民代表大会及其常务委员会决定、决议的执行情况；
（二）本省的国民经济和社会发展计划，财政预算执行情况；
（三）省人民代表大会或者常务委员会审议讨论的有关问题；
（四）议案及代表建议、批评和意见的办理情况；
（五）代表认为需要视察的问题及人民群众反映和关心的重大问题；
（六）省人大常委会认为需要视察的问题。
集中统一组织的视察、专题视察结束后，应向省人大常委会写出视察报告。
第四条 代表根据省人大常委会的安排，对本级或者下级国家机关和有关单位的工作进行集体视察时，可以提出约见本级或者下级国家机关的负责人。被约见的国家机关负责人应听取代表的建议、批评和意见。
第五条 代表视察证由省人大常委会制发，使用期限与代表的任期相同。
第六条 代表在视察中提出的建议、批评和意见，凡属当地职权范围内的问题，由当地人大常委会转有关单位研究处理。需要省里处理的问题，可以交省人大常委会转有关单位处理。各承办单位要认真办理，及时答复代表，同时将答复意见抄送省人大常委会。
第七条 省人大常委会的办事机构，派出机构和各市、县、区人大常委会应负责做好代表视察的服务工作。
各级人民政府及所属各个部门和单位、各级人民法院、人民检察院，应如实向代表介绍情况，听取代表的意见，接受代表的监督。
代表视察，代表所在单位必须给予时间保证，代表视察占用的时间，按正常出勤对待，享受所在单位的工资和其他待遇。

第八条 代表应认真学习宪法、法律、法规，认真履行自已的职责，积极参加视察。视察时要坚持依法办事，廉洁奉公，积极主动地向人民群众宣传宪法、法律、法规，认真反映被视察单位的意见和要求。
第九条 一切组织和个人都必须尊重代表的权利，支持代表执行代表职务。
阻碍代表依法执行代表职务的，根据情节，由所在单位或者上级机关给予行政处分，或者依照治安管理处罚条例第十九条的规定处罚；以暴力、威胁方法阻碍代表依法执行代表职务的，依照刑法第一百五十七条的规定追究刑事责任。
对代表依法执行代表职务进行打击报复的，由所在单位或者上级机关责令改正或者给予行政处分；国家工作人员进行打击报复构成犯罪的，依照刑法第一百四十六条的规定追究刑事责任。
第十条 集中统一组织视察的费用，从代表活动经费中支出。
第十一条 市、县、区人民代表大会代表的视察可参照本办法执行。
第十二条 本办法自公布之日起施行。1986年11月13日山西省第六届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过的《山西省人民代表大会代表视察办法》同时废止。



1994年9月29日
摘要：我国商品房预售制度是二十世纪末期由香港引入，为促进我国商品房市场繁荣发挥了重要作用，但同时也产生了一些负面影响，如金融风险加剧，消费者权益受侵害等现象。因此，我们还需对如何完善我国商品房预售制度进行深入研究，本文结合我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
关键词： 预售制度 商品房

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高，人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖，而是向更高的目标迈进，房子自然成了人们渴求的目标。但是许多人在投资购买商品房之前对市场了解不深，缺乏房地产法律知识，加之商品房销售管理办法跟进的不及时，结果在购房中引起一连串的法律问题，给购房者带来难以估量的经济损失，因此，我们应当对我国有关法律法规进行研究和分析，并指出对策和建议，以完善我国的商品房预售制度。
一 商品房预售的概念和特征
（一）概念
商品房预售又称做期房买卖，是指房地产开发企业将正在建设中而尚未竣工的商品房预先卖给买房人，买房人交付购房款或者定金，并在以后确定的时间将预售的房屋及所有权转移给买房人的一种法律行为。
（二）特征
1．商品房预售是一种关系复杂的交易行为。
2．商品房预售是一种附期限而且市场风险较大的一种交易行为。
3．我国商品房预售制度存在的缺陷。
二 商品房预售制度存在的问题
商品房预售时，标的物尚不存在，开发商无法即时履行交付房屋的义务。预售作为一种远期交货买卖，由于信息不对称，本身就隐含了一定的缺陷。
（一）商品房预售存在的风险
商品房预售具有履行周期长、标的物尚不确定的特点，是法律关系比较复杂的交易行为。同时，房屋预售制度降低了房地产企业的门槛，部分并不具备开发实力的企业进入市场，破坏了正常的经营秩序。一旦房地产企业投资出现问题，银行和购房人要面临承担较大的金融风险和市场风险。
（二）因监管不到位造成的问题
我国正逐步加快建立并完善商品房预售制度。1994年7月，《中华人民共和国城市房地产管理法》是我国在立法上第一次确认引进商品房预售制度。此后，我国又颁布实施了一系列商品房预售的法律、行政法规、部门规章以及各地方的地方性法规，从总体上看，我国对商品房预售制度是有法可依的，但是从实践看来，这些法律无论是在风险分担机制还是资金运作和监管及违规处罚等方面都存在着一定的缺陷和不足。
（三）商品房预售制度的立法尚不完善
预售登记制度保护了购房者的合法权益，又避免和预防了一些不必要的纠纷，但商品房预售制度并不导致物权的设立与变动，只是使购房者取得了对尚在建的商品房的具有物权性质的期待权，而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上备案的意义，并不是一种法律强制性的要求。
三 完善我国商品房预售制度应采取的有效措施
在预售制度中，交易标的有许多不确定因素，使预购人所面临的风险要比现房买卖大得多。并且在预售合同的签约机会上双方力量也难均衡，基于对弱小消费者特别保护和维护社会秩序稳定的目的考虑。我国在预售制度建立健全方面应十分注意这一问题，尽量采取一些较为完善的措施。
（一）实施科学严谨的房地产市场准入制度和退出制度
目前房地产预售出现众多问题的重要原因之一在于缺乏严格的市场准入和退出机制，很多缺乏开发能力的房地产开发企业的涌入，不但给自己的生存埋下隐患，也给银行和消费者带了巨大的风险。
因此我们认为应该建立一个完备的企业信用体系，严厉打击虚假出资等不法行为，并全面实行市场准入制度改革，进一步加强市场的监管，严格把握房地产开发公司的成立条件，保证开发商资力雄厚、信誉良好，以确保房地产开发秩序的稳定，避免一些资信不良者随意进行房地产开发，以抬高商品房预售者准入门槛，将那些实力较弱、融资能力不强的开发企业排挤出市场，实现优胜劣汰，以强化开发企业商业信用，承担商业责任。
（二）建立开发商信息披露制度
在商品房预售中，可以通过特别立法对开发商的“信息披露”作为一项法定义务加以规定。
建议规定最低信息透露制度，最大限度公开信息。有关房屋的合法性事项，开发商调整，有关房屋的优先受偿权、限制抵押等关键信息必须公布。开发商往往以商业秘密为由，把本来应当告知消费者的内容故意隐瞒，比如开发商和承包商的关系，甚至恶意用已售房重复抵押，骗取银行贷款。使有的家庭丧失了平生之所蓄，欲哭无泪。
建议与房产有关的部门合署办公，使所掌握的信息共享，并且把这些信息集中公布，供购房者参阅，防止消费者因信息获知不够或被误导而做出错误决策。对各地段的地价、房屋的基本成本造价，公布一个指导性的价格，以防止房产开发商暴利，逃避税收。同时应当建立健全房屋中介品评制度，建立开发商的质量、信誉、价格，资质评比制度。便于普通消费者选择决策。
（三）建立商品房预售资金的监管制度
对商品房预售资金监管不力已经成为困扰房地产业健康发展的一个严重问题。建立商品房预售资金的监管制度，对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序来说意义昭然。应当指定或委托房产评估事务所或会计事务所或工程监理机构进行统一管理。消费者有权对资金的使用去向进行查询，质疑。
并且指定地点集中交易，把预售房纳入成品房一同管理，便于竞价和消费者集中选择。无论是成品还是半成品房，都会涉及到要实地察看，集中交易使消费者显得更强大，也有利于防止国家税收的偷逃。
同时严格贯彻执行国家和地方政府关于房屋预售条件的规定。要普通购房者去审查大量法律文件，既没有必要也难于实现。建议由一个职能部门承担，这既体现了人性化的要求，也是消费者的现实需要。当然，对售房者虽实行多部门立体审查，但消费者只需审查最终审批文件即可。
（四）其他
要加大对商品房预售法律制度的宣传力度，正确理解和适用有关法律法规的立法精神和立法本意。地方各级人民政府，尤其是市、县级政府依法具有房产行政管理和土地行政管理职能的行政执法部门，更应当熟悉和掌握。
并且购房者要签好补充协议。由于正式购房合同不能全面、准确地反映当事人双方的真实情况，买卖双方往往应根据需要订立补充协议，即通过补充协议对正式合同内容回以修改、补充。根据《中华人民共和国合同法》的规定，“格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”。所以，补充协议在某种程度上比正式合同更重要。
四 结束语
总而言之，商品房预售制度自实施以来，对房地产业的快速发展、开发企业的资金筹集与项目开发、购房者的利益保证起到了巨大的作用，应当在立法上予以肯定，只有对该制度从多方面进行完善，才能真正保护购房者的利益，抑制开发企业的不法或违约行为，促进房地产市场的健康发展。

参考文献：
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〔2〕王美娟.论商品房预售制度的完善[J].法与实践,2009（04）.
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伊犁州产品质量检验所 赵研