辽宁省大连市人民政府


大连市房地产管理监察办法　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
大连市人民政府



第一条 为加强房地产管理监察工作，保障房地产管理法律、法规和规章的实施，根据有关法律、法规的规定，制定本办法。
第二条 在大连市城市规划区内实施房地产管理监察，适用本办法。
第三条 本办法所称房地产管理监察，是指各级房地产行政管理部门及其依法设立的房地产监察机构，在其行政管理职权范围内，对房地产管理法律、法规、规章的执行情况进行监督检查，并对违法行为依法予以处理。
第四条 公民、法人和其他组织应当遵守房地产管理法律、法规和规章，接受房地产管理监察，有权向房地产行政管理部门及房地产监察机构举报违反房地产管理法律的行为。
第五条 大连市房地产管理局主管全市房地产管理监察，其所属的大连市房地产监察大队具体负责中山区、西岗区、沙河口区和甘井子区内的房地产管理监察。其他各县（市）、旅顺口区、金州区的房地产行政管理部门负责其行政区域内的房地产管理监察，其所属的房地产监察机构负

责具体的房地产管理监察工作，业务上接受市房地产监察大队的指导。
第六条 房地产监察机构对下列活动进行监察：
（一）房屋及其附属用地交易；
（二）房屋所有权登记；
（三）房屋（含物业）使用和修缮及装饰、装修；
（四）房屋拆迁；
（五）房地产管理费用的收缴；
（六）法律、法规和规章规定房地产管理监察的其他活动。
第七条 房地产监察机构应配备专职房地产监察人员。
房地产监察人员须按《辽宁省行政执法证件暂行管理规定》，申领和使用行政执法证件。房地产监察人员在执行公务时，应统一着装、佩戴监察标志。
第八条 房地产监察机构及其监察人员在执行房地产管理监察公务时，享有下列权利：
（一）可以进入现场进行调查或者依照法律、法规的规定进行检查；
（二）可以询问现场有关人员并录（摄）像；
（三）可以查阅、调阅或者复制被调查对象的有关资料；
（四）在必要时，可向被监察人下达《房地产监察通知书》，被监察人应在收到通知书之日起十日内据实向房地产监察机构作出书面答复；
（五）可以现场制止违法行为；
（六）可以依法对违法行为所涉及的房屋、施工工具和建筑材料予以查封（扣押）或对证据进行登记保存；
（七）法律、法规和规章规定的其他职权。
第九条 房地产监察人员应秉公执法，不得向他人泄露案情及有关保密资料。与被监察人有亲属关系或者经济利益关系时，应主动请求回避。
第十条 房地产管理监察案件，属于违法事实确凿并有法律依据的，可当场处理。除此之外，按下列程序办理：
（一）登记立案。对有明确的行为人，有违反房地产管理法律、法规和规章的事实，属于本部门管辖的，应当登记立案；
（二）调查取证。进行调查或检查时，房地产监察人员不得少于两人。在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，经房地产行政主管部门负责人批准，可以先行登记保存，并应在七日内及时作出处理决定。在此期间，被监察人或者有关人员不得销毁或者转移证据；
（三）处理。
1、违法事实不清、证据不足的，予以撤销；
2、违法事实清楚，证据确凿，应受行政处罚的，依法实施行政处罚；
3、违法行为构成犯罪的，移送司法机关。
第十一条 凡在本办法第六条所列活动中违反房地产管理法律、法规和规章的行为，应当给予行政处罚的，房地产行政管理部门可以在其法定权限内委托房地产监察机构实施行政处罚。具体按《大连市行政处罚委托规定》办理。
实施行政处罚，应严格执行《中华人民共和国行政处罚法》的规定。
第十二条 房地产监察人员依法执行监察公务时，被监察人不得阻碍、拒绝。
对妨碍房地产监察人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十三条 房地产监察人员因失职、滥用职权、徇私舞弊等原因，造成违法行为得不到及时纠正和处理，给国家和人民利益造成重大损失的，由房地产行政管理部门给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十四条 本办法由大连市房地产管理局负责解释。
第十五条 本办法自发布之日起施行。
第十六条 大连经济技术开发区、大连保税区、大连高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区的房地产管理监察，可参照本办法执行。



1997年8月29日
世行货款中土建工程合同管理

　 　　　　　冯兴吾　汪长海　吴斌


　　世行贷款中土建工程合同是指具有法人资格双方或数方为实现某一特定的合法主题予以实施的协议。土建工程合同是缔约双方明确法律关系和一切权利与责任关系的基础，是业主和承包商在实施合同中的一切活动的主要依据，是极为重要的文件。世行贷款中土建工程合同管理是指合同洽谈、草拟、签订、履行、变更、中止、终止或解除以及审查、监督、控制等一系列行为的全过程的管理。其中订立、履行、变更、解除、转让、终止是合同管理的内容；审查、监督、控制是合同管理的手段。
　　一、世行贷款中土建工程合同的内容
　　土建工程合同通常包括以下部分：①合同条款（包括一般条款和特殊条款）。目前，我国利用世行货款项目的土建工程合同文本是在FIDIC第四版（1987年）基础上，结合我国的实际情况修改而成的。该文的特点为凡是能作为一般条款的，均写入一般条款；凡是要在特殊条款中明确的，写入特殊条款，克服了过去特殊条款修正一般条款，前后矛盾或不一致的缺点；②技术资料和说明；③图纸；④协议书；⑤招标规定和说明（投标组织及有关说明资料）；⑥投标书中标有价格的工程量清单和费率等；⑦补遗及附录。
　　二、世行贷款中土建工程的合同类型
　　1、总价合同
　　总价合同要求承包商对承包的工程项目报其总价，业主不管理项目实际工程量的增减及各种设计变更均不得改变原合同价。这种合同的风险仅由承包商承担，在总价合同中，尽管规定了合同总价在实施中无论发生什么情况都不得改变，但在实际中，承包商为了降低风险会千方百计寻找理由，双方也会经常发生争议，在大型土建工程中，不宜采用总价合同。
　　2、费用加减合同
　　费用加减合同要求承包商对承包的工程项目报其人工费、设备费、材料费、管理费的基本价格以及利润比例，业主按上述实际发生的各种费用，外加规定比例的利润向承包商付款，这种类型合同的主要风险由业主承担。由于承包商不承担任何风险，无论工程量和设计发生增减或变更，承包商的利润是不变的。因此，承包商不会注意节省。这种方式一般适用于土建合同中的计日工的支付，只作为合同应变能力的补充措施。
　　3、单价合同
　　单价合同是土建工程承包中采用较多的一种合同方式。单价合同是以承包商中标时所报的各项工程单价为基础，工程量则按经监理工程师批准的实际完成的数量为准。合同的风险是由合同双方共同承担的，在单价合同的执行过程中，监理工程师必须规范执业，做好详细记录，否则，支付就没有可靠的依据。当然，承包商投标的总报价并不是业主最终支付给承包商的合同款数，承包商的投标总报价仅供评标时使用。在合同执行中，设计变更、工程量增减、价格浮动、追加工作、合同变更、汇率变化、索赔的发生等等都会导致业主支付额的变化。
　　三、世行贷款中土建工程合同管理的范围
　　世行贷款中合同管理的业务面很广，每项业务都有规定的程序和方法，每项业务之间又存在不可分割的联系。世行贷款中合同管理的业务范围包括：进度控制、图纸和规范、工程施工设备、材料、施工质量控制、施工条件、安全检查、现场会议、合同变更和索赔、工程风险的合理负担、工程验收、劳务和分包合同的管理、仲裁和纠纷的协调处理、档案资料管理等。但是，世行贷款中合同管理是有重点的，只有突出重点，才能做好管理工作。
　　1、工程进度控制
　　工程进度涉及到业主和承包商的利益，计划是工程进度控制的依据，也是管理工作的重要组成部分，科学合理的工程进度计划是保证施工工期的前提条件。工程进度的控制主要是审查承包商所制定的施工组织计划的合理性和可行性，并对计划的执行情况进行追踪检查，当发现实际进度与计划不符时，及时提醒承包商，帮助分析查找原因，适时指导承包商调整进度计划，并监督和促进其采取行之有效的补救措施。
　　2、工程质量控制
　　质量是工程建设的核心，也是管理的核心工作。做好质量管理和控制应采取以下措施：①明确职责，实行分级管理。在质量管理方面建立行之有效的管理体系，做到承包商自检、监理员检查和现场监理工程师抽查三者的有机结合，形成一个上下贯通，内外连成一体的质量管理网；②健全各类测验表格，使质量管理工作规范化、程序化、标准化；③督促承包商完善内部质量管理体系，把好质量管理关；④加强监理，严格按规范施工。工程监理是通过组织、技术、经济、合同四大措施对土建工程的项目、进度、质量三大目标进行监理。同时，根据我国国情执行世行贷款中的土建工程的合同条款，实施政府监督（交通质量管理站）、施工监理（监理工程师）、企业自检（质监员）的制度，实质是树立监理工程师在工程施工管理中的核心地位，作为业主单位、承包商以外的独立的第三方的监理工程师运用业主委托给予的权力，对工程质量、进度、费用实行合同管理。在日常管理中，监理要做到严格按质量标准办事，做到单项工程准备工作不足不批准开工，未经批准的施工图纸不得使用，未经同意不得变更工程设计，未经检验或经检验不合格的材料不准使用，未经试验或证明不可行的施工方案不准采用，上道工序未经认可不得进行下道工序，未经质量检验认可的工程不可计量等。
　　3、工程付款控制
　　工程付款控制是合同管理中的一项重要内容，是行之有效的手段，是各项工作按合同规定程序进行的保证。监理一方通过进度付款对工程投资随时加以控制；另一方面通过付款对工程质量控制具有很强的否决权。
　　四、世行贷款中土建工程合同管理应注意的问题
　　1、完善合同文件是做好世行贷款中土建工程合同管理的基础
　　合同愈完善、愈明确，责权利关系愈清楚，在执行中遇到的问题就越小，纠纷就越少。合同文件的任何失误、疏忽、遗漏、含糊都会给合同执行带来困难，也会给管理工作增加难度。
　　2、制定合理的工作程序
　　由于合同管理是技术、经济及其他各方面的综合性管理，因此，管理体系中的人员分工、职权范围应有明确的规定，才能提高工作效率。此外，还要制定规范的工作程序和规章制度，做到各项工作有章可循，使管理工作纳入科学轨道。
　　3、提高人员素质
　　合同管理的关键是管理人员的素质。因此，要加强人员培训，深入细致地研究和分析合同条款，提高管理能力，要求管理人员必须具备高度的责任心，大公无私、坚持原则、作风正派、技术熟练、经验丰富等条件。在合同管理中，坚持国际化、标准化、规范化管理，坚持质量第一。同时，还要加强管理人员外语培训，以适应国际合同管理需要。
　　提高合同管理人员素质是合同管理的首要任务，可从以下四个方面入手。一是选好人员。要选择优秀的合同管理人员，也可以通过公开考评和竞聘的方式选拨人员。在使用过程中坚持优胜劣汰的原则，把优秀的人才放在重要的岗位；二是组织继续学。根据实际，组织合同管理人员在职学习，采取布置学习，定期检查，进行短期培训，结合实际进行正反两个方面的分析总结。同时进行职业道德教育，做到岗位成才；三是送到有关院校深造。要舍得花钱进行智力投资，选送工作出色、有发展前途的骨干进有关院校深造；四是建立岗位责任制，对合同管理人员必须实行岗位责任制，明确责、权、利，建立竞争机制。
　　4、实施合同执行的统筹
　　由于世行贷款中土建工程，会有许多承包商参加建设，各个工程和各个合同之间的衔接需要统筹协调和综合平衡，只有做好协调工作，实施合同执行的统筹，才能保证各项工程顺利进行。协调对于合同管理来讲相当重要。因为一个世行贷款中的土建工程，工期往往比较长，在这么长的时间，承包商、业主难免有磨擦。这就要求协调承包商与业主、业主与监理，监理与承包商之间的关系，以便能保质保量如期完成，降低工程投资，更好地体现世行贷款的土建工程价值。同时，世行贷款中土建工程合同管理人员要用高度的责任心和严谨的科学态度来对待施工过程中的每个环节、每道工序，实行全过程、全方位、全天候的系统管理。
　　5、世行贷款中合同管理必须实行全过程、系统性、动态性管理
　　全过程就是由洽谈、草拟、签订、生效开始、直至合同履行完毕为止。不仅要重视合同签订前的管理，更要重视合同签订后的管理；系统性就是凡涉及合同条款内容的各个部门都要协调管理；动态性就是注重履行全过程的情况变化，特别要重视情势变迁时，及时对合同进行修改、变更、补充或中止、终止。否则，就会遭到合同管理不善的惩罚。

　　　　　　　　　　　安徽省宣城市公证处
　　　　　　　　　　　安徽省宣城市公证管理局
　　　　　　　　　　　电话：0563－3021349
邮编：242000
　　　　　　　　　　　 电子信箱：notary1964@hotmail.com

参考文献：
1、金立群：《世界银行：寻找发展之路》，北京工业大学出版社　1994年
2、刘月莲：《国际工程施工对国内公路建设的启示》，《中国公路》，2003年第10期