建设部


建设部关于贯彻《房地产开发企业资质管理规定》全面清理房地产开发企业、规范企业经营行为的通知



各省、自治区、直辖市建委（建设厅、开发办）、上海市房屋土地管理局：
2000年3月29日重新修订发布的《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号，以下简称《资质管理规定》）对房地产开发企业的资质等级划分以及处罚等内容作出了新的规定，我部为此印制了新的《房地产开发企业资质证书》（以下简称《资质证书》）和申报表、年检表，开发了管理应用软件。为了贯彻《资质管理规定》，加强房地产开发企业管理，规范企业经营行为，做好企业清理和《资质证书》的换证工作，现将有关问题通知如下：
一、各地要按照《资质管理规定》的要求，对所有从事房地产开发经营业务的企业，重新核定资质等级，换发由建设部统一监制的新的《资质证书》，企业原持有的资质证书收回。
二、各地要结合清理换证工作，对房地产开发企业的经营管理状况进行一次全面清理检查。清理检查的重点内容是：
（一）企业近三年的经营状况。是否连续亏损、资不抵债，是否承担开发项目；
（二）企业近三年承担的开发建设项目的质量情况及对质量事故、质量问题的处理；
（三）企业经营行为是否规范合法，是否存在虚假广告、销售面积“短斤缺两”等欺诈行为；
（四）是否发生消费者对该企业的集体投诉，企业处理投诉事件的情况；
（五）商品房销售中，是否按照《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》要求向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，是否依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修；
（六）是否按规定向房地产开发主管部门报送《房地产开发项目手册》的；
（七）是否按规定进行房地产开发企业资质年检；
（八）已预售的建设项目停建或缓建后，是否采取妥善措施保护购房者的合法权益。
三、根据清理检查结果，对有下列行为之一的企业，房地产开发主管部门不予换发新的资质等级证书：
（一）发生重大质量事故，情节严重的；
（二）企业亏损严重、资不抵债、濒临破产的；
（三）持有开发企业资质证书未从事任何房地产开发经营活动两年以上的。
对于因上述原因未换发新《资质证书》的企业，房地产开发主管部门应会同有关部门，监督企业采取措施妥善保护购房者的合法权益。
四、有下列行为之一的企业，房地产开发主管部门应根据有关法律、法规和《资质管理规定》，给予相应处罚：
（一）开发企业未经批准预售商品房，或经营中存在虚假广告、销售面积“短斤缺两”等欺诈行为，造成消费者损失，开发企业未予妥善解决的；
（二）商品房销售中，未按规定向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，未依照《住宅质量保证书》承诺的内容进行保修的；
（三）未按规定向房地产开发主管部门报送《房地产开发项目手册》的；
（四）未按规定进行房地产开发企业资质年检的；
（五）已预售的建设项目停建半年以上，不能按合同约定时间交房，购房者合法权益受到侵害的。
房地产开发主管部门应当将存在上述问题的企业列为重点监督、检查对象，督促其尽快解决问题。对上述有关问题未妥善解决的企业，在这次换证时，换发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期不得超过一年。有效期内，房地产开发主管部门暂不批准该企业承担新的房地产开发项目。《暂定资质证书》有效期满，符合条件的，可根据其实际业绩换发相应等级的《资质证书》。
五、各地要做好房地产开发企业新旧资质等级的衔接过渡工作。此次清理换证原则上按照新的资质标准重新核定。因注册资金达不到新标准的企业，给予3个月的过渡期限，3个月后注册资金仍达不到标准的，重新核定资质等级。
六、原在国家工商行政管理局注册的企业，由建设部负责清理换证。在地方工商行政管理部门注册的资质一级房地产开发企业，由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审后报建设部审批，换发新证；二级以下企业的清理换证工作由各省、自治区、直辖市建设行政主管部门统一组织。
七、各省、自治区、直辖市建设行政主管部门应在2000年8月底前完成清理换证工作。清理换证工作结束后，各地房地产开发主管部门应当及时将清理结果向社会公布。各省、自治区、直辖市建设行政主管部门应于2000年9月底前将清理换证结果报建设部。
八、换证结束后，未取得新资质证书的企业，不得再承担新的房地产开发项目。
九、自2000年开始，我部对资质一级房地产开发企业的资质审批实行定期审批制度。每年审批两次，5月31日前上报的企业，参加上半年的评审，11月30日前上报的企业，参加下半年的评审。
一级企业的申报材料由省、自治区、直辖市建设行政主管部门统一组织上报，申报需提供的材料见附件一。二级以下企业的审批程序和申报需提供的材料由各省、自治区、直辖市建设行政主管部门规定。
十、资质一级房地产开发企业的资质年检工作由建设部负责。省、自治区、直辖市建设行政主管部门按附件二的要求统一组织材料，提出初审意见后，分别在每年3月31日前，报建设部审批；二级以下企业的年检工作的程序和办法由各省、自治区、直辖市建设行政主管部门规定。
十一、各地建设行政主管部门要将清理换证工作作为当前的一项重点工作来抓，充分利用清理换证的有利时机，加强对房地产企业经营行为的规范和管理。要通过这次清理换证，扶持一批实力强、规模大、信誉好，经营管理规范的房地产开发企业，坚决依法严肃处理直至淘汰一批管理混乱、经营行为不规范、有名无实的企业，为房地产业的发展营造一个良好的市场环境。

附件一：申报资质一级房地产开发企业需提供的材料
1．省、自治区、直辖市建设行政主管部门关于申报资质一级企业的文件；
2．房地产开发企业资质申报表（一式三份，封面加盖单位公章）；
3．房地产开发企业原资质证书正、副本原件；
4．企业营业执照副本（原件或复印件加盖工商部门公章）；
5．企业（公司）章程（复印件加盖公章）；
6．企业的验资报告和上年度财务报表（原件或复印件加盖单位公章）；
7．企业法人代表、总经理的任职文件（复印件加盖公章），企业经济、技术、财务等负责人的任职文件及职称证件（复印件加盖公章），企业专业技术人员的职称证件（复印件加盖公章）；
8．近3年房地产开发项目投资计划批准文件（复印件加盖公章）；
9．近3年房地产开发项目工程竣工验收和备案的有效证明材料；
10．近3年房地产开发统计年报基层表（加盖统计报表主管部门公章）；
11．近3年房地产开发企业资质年检的有效证明材料；
12．《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《房地产开发项目手册》样本（加盖房地产开发主管部门公章）。

附件二：资质一级房地产开发企业资质年检需提供的材料
1．省、自治区、直辖市建设行政主管部门关于申报资质年检的文件；
2．房地产开发企业资质年检申报表（一式两份，封面加盖单位公章）；
3．《资质证书》正本（复印件）、副本（原件）；
4．房地产开发企业营业执照副本（复印件加盖工商部门公章）；
5．企业上年度财务报表（原件或复印件加盖单位公章）；
6．上年度房地产开发项目实施情况证明材料（复印件加盖公章）；
7．上年度房地产开发项目工程竣工验收和备案的有效证明文件；
8．上年度房地产开发统计年报基层表（加盖统计报表主管部门的公章）；
9．《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《房地产开发项目手册》样本（加盖房地产开发主管部门公章）。



法官职业化的界定

杨亚新


　　对法官职业化的概念的理解，法学理论界和司法实务界有着不同的界定。
　　学术界对法官职业化提出不同的界定，主要有四种观点：第一种观点认为，法官职业化是指法官不仅作为国家公职人员履行国家公职人员的职责，而且更重要的是属于特别职位，以特殊的工作方式，实现特别的职能—法律裁判职能。第二种观点认为，法官的职业化是指人们一旦尤为法官，便应与政治事务、经济行为和繁芜感性的社会思潮长期稳定地保持相对疏离，中立地、恪尽职守地从事审判工作而不应在担任法官的同时从事其他经营以获取利益，国家则应为法官的职业行为提供成熟有效的保障和约束规范作为制度基础，包括法官的职业资格制度、法官的职业培训制度、法官的职业保障制度、法官的职业责任与职业道德机制。第三种观点，英国著名法学家庞德认为，法律职业是指“一群从事一种有学问修养的艺术，共同发挥替公众服务的精神，虽然附带地以它谋生，但仍不失其替公众服务的宗旨”。第四种观点认为，法官职业化是指法官以行使国家审判权为依托，在正当的法律程序制约下，根据对法律的娴熟的理解及信奉，通过独特、敏锐的分析和判断力，以其中立的地位、毫无偏私的良心，在内心确信的状态下，对当事人之间的纠纷作出裁判以实现社会正义的精英化的职业群体。以上四种观点，从不同的角度强调法官职业化的特点，都有一定的合理之处，值得肯定。
　　法官职业化，最早见于最高人民法院2001年末的文件，2002年作为法院队伍建设总体思路正式确立下来。在2002年7月制定的《最高人民法院关于加强法官队伍职业化建设的若干意见》中明确规定：法官职业化，即法官以行使国家审判权为专门职业，并具备独特的职业意识、职业技能和职业地位。法官职业化就是通过一定方式，逐步使法官职业形成一个拥有共同专业的法律知识结构和独特的法律思维方式，具有强烈社会正义感和公正信仰的整体，具有仅属于该群体的职业传统和职业气质。而这种传统、气质又尤为一种强大的内在力量，能够确保法官具有抵御外界干预的勇气和能力。同时，对引导、培养整个社会的法律意识和法治精神起到不可替代的示范作用。
　　在法治国家，法官之所以要求职业化，主要是以下三个原因决定的：
　　1、法官职业规律的要求
　　法官是一种从事审判活动的职业，审判具有自身的规律，只有具有专门知识与经验的人才能胜任法官职位。在古代社会，法律尚不发达，当时的纠纷主要靠习俗、伦理加以调解，虽然也会诉诸法律，但法律上的裁判并不复杂，因而从事法律裁判并没有尤为一个专门的职业，裁判只是一种从属性的、领队性的事物。随着法律在社会生活中作用的逐步扩大，法律裁判就尤为一种专门性的知识，无此知识就不能从事此项工作。特别是在现代社会，法治获得了极大的发展，法律的专门化程度来越高，因而对法官职业化提出了更高的要求。
　　2、法官职业保障的要求
　　法官从事的是一种裁判活动，这种活动的特点是不有从总体上增加社会福利，而只能损此增彼，这也是一种校正的公正。在这种情况下，裁判活动是通过减损一方利益而增加另一方利益的方式实现法律上的公正，利益受到减损一方必然对此不满。因此，法官的职业必然应当获得法律保障，也就是要求法官职业具有稳定性，不受外在因素影响，以保证法官在没有外在压力的情况下进行法律上的判断。
　　3、法官职业素养的要求
　　法官从事的是一种专门性工作，因而需要具有专门性知识，这就对法官的职业素养提出了更高的要求。法官的职业素养，不仅仅是专门知识，更重要的是政策水平与道德素质。这种职业素养是在长期从事审判工作中形成的，并且与法官职业特点相吻合的。只有实现了法官职业化，才能将法官职业素养的要求现实化。同样，法官作为一种职业，也有其特殊的职业素养上的要求，甚至法官还应具有特殊的气质、特殊的思维方法，乃至于特殊的生活方式，例如，法官不能随意出入娱乐场所，尽量少的交友，孤独的生活方式等。这些职业素养对于保证法官的公正裁判都是必不可少的。这些职业素质是在长期从事法官职业活动中养成的，只有职业化的法官才具备的。
　　对照以上三个方面不可否认我国目前的法官职业化程度还是较低的。一方面，法官职业的准入门槛较低，虽然近年来随着推行统一司法考试法官职业的准入门槛逐年提高，但由于历史原因，现在法院内不有相当一部分不能胜任法官职业的人，这些人应当通过一定的途径，或者尤为称职的法官，否则予以淘汰。另一方面，法官职业的稳定性还不够，在目前的法官管理体制下，法官，包括庭长、院长是由同级人大选举或者任命的，归属于地方管理。由此可见，实现法官职业化对于保证司法公正具有重大意义。
　　法官职业化意味着精英化，这是毫无疑问的。但在实现法官精英化的时候，如何与司法的大众化相协调，是一个必须考虑的问题。应该说，法官职业化本身也是存在局限性的。这种局限性，如同我国学者所言，包括精英与社会脱节的必然倾向、割断法律与社会的联系的可能、判决的形式化、法律运行中的繁文缛节、法律行业的垄断性、诉讼程序消耗大量财力和时间，等等。在这些局限当中，最大隐患在于与社会的脱节。法官职业化容易形成职业垄断与封闭，并且与社会相隔绝。在这种情况下，司法就不能及时反映社会要求、倾听公众呼声。尤其是在当今西方法治国家出现的过度职业化的情况下，其司法改革重要内容之一，就是引入大众参与司法活动。关键的问题在于：我国目前的司法现状不是过度职业化，而是未能实现职业化，正在从法官的非职业化向职业化过渡。在这种情况下，我们尽管也应当警惕过度法官职业化可能带来的危险，但仍应以实现法官职业化作为司法改革追求的目标。


北安市人民法院　杨亚新