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二手房交易中“阴阳合同”之法律效力分析/宋晓锋

时间:2024-07-22 23:13:31 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9003
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二手房交易中“阴阳合同”之法律效力分析

宋晓锋


1.案情简介

  2008年9月,王某购买李某位于北京朝阳区一套商品房,双方签定的《购房合同中》约定的房款总价为126万。为了避税,网签时约定的房款为86万。王某办理完产权过户后向李某共支付房款86万,并拒绝向李某支付另外的40万房款,由此形成纠纷。

2.“阴阳合同”之含义及效力分析

2.1在二手房交易过程中,买卖双方签订“阴阳合同”的现象较为普遍。所谓“阴阳合同”,是指在买卖双方在交易中同时签订两份不同的合同。“阳合同”是给房屋管理部门和税务管理部门备案的购房合同,价格一般比较;“阴合同”是指双方当事人私下签订并实际履行的合同,价格一般都符合市场行情,充分反映了双方当事人的真实购买价格。

2.2买卖双方签订“阴阳合同”的主要目的是欺骗登记部门,目的是少缴税费。那此类合同的效力如何?笔者认为,一般情况下,阴阳合同中“阴合同”有效、“阳合同”无效。

  第一,“阴合同”是双方真实意思表示,合同本身未违反法律法规强制性规定,亦非双方恶意串通故意损害国家利益,符合合同法的生效要件,双方均应遵照执行。

  第二,“阳合同” 是买卖双方为了规避应当缴纳的税费而订立,为办理过户需要,双方并不遵守执行,虽然是当事人双方真实的意思表示,但这种在纳税申报时故意少列收入的方式严重违反了我国税收征管法的强制性规定,“阳合同”是以合法形式掩盖少缴税款的非法目的。

  根据《中华人民共和国合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”可知,“阳合同”应确认为无效。

  本案中,王某与李某签订的《购房合同中》是合法有效的,而双方进行网签的合同是无效的,王某应再向李某支付房款40万元。

3. “阴阳合同”之风险

  虽然阴阳合同在一定程度上能够规避目前交易的部分税费,但是也存在一定的风险。

  首先,双方在合同中做高房价多贷款的行为,是一种的欺诈行为,一旦被发现,贷款银行可申请此贷款合同无效,并要求贷款方赔偿相应损失。

  其次,双方在合同中做低房价少缴税的行为,是一种法律上明确禁止的逃税违法行为。一旦被查明属实,纳税人就要承担相应的法律责任,当事人不仅要补税,还要罚款,甚者构成犯罪,面临牢狱之灾。根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条之规定,如果逃避交纳的数额达到1万元,买卖双方当事人就涉嫌偷税罪,而且还是共同犯罪。

  再次,签订黑白合同对买卖双方还存在着其他法律风险。对卖房者而言,如果私下签订的另一份合同(黑合同)约定不明确或不详细,卖房者也有可能被买方钻了空子,只按照“白合同”的价格支付购房款。如果在过户前缴纳了房款,而卖方违约不卖,却只赔付房管局签订的合同中标示的价格,买方将会遭受大额损失。在此,笔者提醒房屋交易双方不要为了为了少交税费铤而走险,日后难免会有更大的麻烦。

宋晓锋,河北定州人,管理学学士,法律硕士,北京市丹宁律师事务所律师
主要业务领域:房地产、公司法律事务、劳动争议、疑难案件诉讼与仲裁
咨询电话:13121692405

国务院办公厅关于批准湘潭市城市总体规划的通知

国务院办公厅


国务院办公厅关于批准湘潭市城市总体规划的通知

国办函〔2010〕33号


湖南省人民政府:

你省《关于审批〈湘潭市城市总体规划(2001—2020年)〉的请示》收悉。经国务院批准,现通知如下:

一、原则同意修订后的《湘潭市城市总体规划(2010-2020年)》(以下简称《总体规划》)。

二、湘潭市是长株潭地区中心城市之一,湖南省重要的工业、科技和旅游城市。《总体规划》实施要以科学发展观为指导,坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略,统筹做好湘潭市城市规划、建设和管理的各项工作。要按照合理布局、集约发展的原则,推进经济结构调整和发展方式转变,大力发展高新技术、科教、文化旅游产业,不断增强城市综合实力和可持续发展能力,完善公共服务设施和城市功能,逐步把湘潭市建设成为经济繁荣、社会和谐、生态良好、特色鲜明的现代化城市。

三、重视城乡统筹发展。在《总体规划》确定的1069平方公里城市规划区范围内,实行城乡统一规划管理。进一步优化中心城区“一江两岸”的山水城市布局,以湘江为纽带,形成“五片一中心”的组团式布局结构。要逐步完善中心城区功能,提高中心城区对周边地区经济社会发展的辐射带动能力。要按照城乡统筹发展的要求,根据市域内不同地区的条件,有重点地发展县城和基础条件好、发展潜力大的建制镇,优化城镇布局,促进农业产业化和农村经济快速发展。要加快促进湘潭市与长株潭其他地区经济社会一体化发展,实现合理分工和优势互补。

四、合理控制城市规模。到2020年,中心城区城市人口要控制在110万人以内,城市建设用地控制在110平方公里以内。根据《总体规划》确定的城市空间布局,引导人口合理分布,防止城市规模盲目扩大。根据湘潭市资源、环境的实际条件,坚持集中紧凑的发展模式,切实保护好耕地特别是基本农田。重视集约和节约利用土地,合理开发利用城市地下空间资源。

五、完善城市基础设施体系。要加快公路、铁路等交通基础设施建设,改善城市与周边地区交通运输条件。建立以公共交通为主体,各种交通方式相结合的多层次、多类型的城市综合交通系统。统筹规划建设城市供水水源、给水、排水和污水、生活垃圾处理等基础设施。重视城市防灾减灾工作,加强重点防灾设施和灾害监测预警系统的建设,建立健全包括消防、防洪、人防和防震等在内的城市综合防灾体系。

六、建设资源节约型和环境友好型城市。城市发展要走节约资源、保护环境的集约化道路,坚持节流、开源、保护并重的原则,节约和集约利用资源,贯彻落实《国务院关于长株潭城市群资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验总体方案的批复》(国函〔2008〕123号)精神。依靠科技进步,积极开发新能源,大力发展循环经济,切实做好节能减排工作。坚持经济建设、城乡建设与环境建设同步规划,严格按照规划提出的各类环保标准限期达标。按照节能减排目标,明确责任主体,落实工作措施,严格控制高耗能行业的发展,强化工业、交通和建筑节能,加强城市环境综合治理,严格控制污染物排放总量,提高污水处理率和垃圾无害化处理率。加强水资源保护,严格控制地下水的开采和利用,提高水资源利用效率和效益,建设节水型城市。加强对湘江、涟江、涓水等水体和自然保护区、森林公园、饮用水源地、风景名胜区等特殊生态功能区的保护,制订保护措施并严格实施。

七、创造良好的人居环境。要坚持以人为本,创建宜居环境。统筹安排关系人民群众切身利益的教育、医疗、市政等公共服务设施的规划布局和建设。将廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的建设目标纳入近期建设规划,确保城市廉租住房和经济适用住房用地的分期供给规模、区位布局和相关资金投入。根据城市的实际需要与可能,稳步推进城市和国有工矿棚户区改造,提高城市居住和生活质量。重视历史文化和城市风貌特色保护,正确处理建设与保护的关系,加强对城正街、窑湾历史文化街区和各级文物保护单位的保护。要切实保护好毛泽东故居等纪念设施,充分发挥其爱国主义和革命传统教育基地的作用。

八、严格实施《总体规划》。城市建设要实现经济社会协调发展,物质文明和精神文明共同进步。城市管理要健全民主法制,坚持依法治市,构建和谐社会。《总体规划》是湘潭市城市发展、建设和管理的基本依据,城市规划区内的一切建设活动都必须符合《总体规划》的要求。要结合国民经济和社会发展规划,明确实施《总体规划》的重点和建设时序。城市规划行政主管部门要依法对城市规划区范围内(包括各类开发区)的一切建设用地与建设活动实行统一、严格的规划管理,切实保障规划的实施,市级城市规划管理权不得下放。要加强公众和社会监督,提高全社会遵守城市规划的意识。驻湘潭市各单位都要遵守有关法规及《总体规划》,支持湘潭市人民政府的工作,共同努力,把湘潭市规划好、建设好、管理好。

湘潭市人民政府要根据本通知精神,认真组织实施《总体规划》,任何单位和个人不得随意改变。你省和住房城乡建设部要对《总体规划》实施工作进行指导、监督和检查。

国务院办公厅

二○一○年二月五日

对外贸易经济合作部关于进一步加强对外经济贸易法律工作的通知

外贸部


对外贸易经济合作部关于进一步加强对外经济贸易法律工作的通知
外贸部


各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸委(厅、局),各进出口商会、协会、学会,各外贸总公司,各工贸公司,各国际经济技术合作公司:
第三次全国外经贸法律工作会议于1995年11月在北京举行。这次会议总结了近几年来外经贸法制工作的建设成就,研究了外经贸法律工作中存在的问题和差距,确定了外经贸法律工作今后发展的任务。通过这次会议,各级外经贸管理机关、外经贸企业、进出口商会、协会进一步

认识到外经贸法律工作在整个外经贸事业发展中的重要作用以及当前形势下加强外经贸法律工作的必要性和紧迫性,认识到进一步加强外经贸法律工作不仅是建立社会主义市场经济体制的需要,也是国际经济贸易发展的客观要求。
但是,目前外经贸系统的法律工作与国内、国际形势的客观要求还存在着很大的差距。实践中不重视法律工作、不依法办事以及管理混乱等问题仍很严重,有的甚至造成了国家和企业利益的严重损失。
为适应社会主义市场经济发展和外经贸体制改革的需要,提高外经贸管理机关依法行政、外经贸企业依法经营以及进出口商会、协会依法协调的水平,促进外经贸事业的发展再上新台阶,根据全国外经贸法律工作会议精神,现就进一步加强外经贸法律工作提出如下意见:
一、各级外经贸主管部门、企业必须切实认识到法律工作在发展我国外经贸事业中的重要作用,学会运用法律手段管理对外经济贸易,处理经济纠纷,维护国家和企业的合法权益。各单位必须确定一名主要负责人主管法律工作,加强对法律工作的领导,将法律工作作为一项重要的基础

性工作来抓,常抓不懈。各级领导干部要在法律机构设置、人员配备、业务培训等方面给予关心和支持,充分发挥法律机构在本单位的立章建制、内部管理、法制教育、纠纷诉讼和执法监督检查等方面的作用。
二、各省外经贸主管部门和各外经贸总公司、工贸公司和其他外经贸企业应根据本部门的工作需要,尽可能设立专门的法律机构。因机构编制所限不能设立单独的法律机构的,应与其它相关管理部门合设,暂无条件设立机构的,必须确定专职法律人员负责法律工作。
各单位应于1996年完成法律机构的设置和人员配备或专职法律人员的设置工作,并及时将有关情况报外经贸部备案。
三、各部门、各企业要维护法律工作的严肃性,尊重法律工作人员的意见,支持法律工作人员的工作。
外经贸法律工作人员应具有良好的政治素质,热爱专业工作,掌握较全面的法律知识(一般应具有法律大专以上学历或同等学历),熟悉外经贸业务,具备能适应工作所需要的外语水平,对工作认真负责。各单位要重视和加强对法律工作人员的培养,不断提高他们的业务素质和工作能

力,使其能适应本单位工作的要求。
四、各级外经贸主管部门、企业法律机构、人员的主要职责
(一)各级外经贸主管部门法律机构的主要职责:
1.制订并组织落实本地区的外经贸立法规划和计划;参与制订、起草或审核地方性外经贸法规、规章和其它规范性文件;反映本单位的立法意见;确保地方性法规、规章及规范性文件与国家有关法律、法规的一致性。
2.负责定期收集、清理、汇编本地区地方性外经贸法规、规章及其他规范性文件,并按年度报外经贸部备案;依照增强透明度的原则,及时公开上述地方性法规、规章及其他规范性文件。
3.监督、检查本地区、本单位的外经贸执法情况,并定期做出总结。
4.参与审查设立外商投资企业、境外投资、国际工程承包、对外劳务合作以及其它外经贸业务中的合同、协议和章程等法律性文件。
5.组织、协调和指导本地区重大外经贸案件的处理;接受委托组织有关反倾销、反补贴及保障措施案件的处理。
6.负责本地区外经贸纠纷案件的统计工作和重大案件上报工作。
7.负责本单位的行政复议和行政诉讼工作。
8.负责本地区外经贸系统法制宣传教育、法律培训、信息交流及联络等工作。

9.提供法律咨询服务。
10.其他法律工作。
(二)外经贸企业法律机构或专职法律人员的主要职责是:
1.向政府有关部门反映有关外经贸工作方面的立法要求和立法意见,研究外经贸业务中的法律问题。
2.组织并参与制订本企业的各项规章制度。
3.为企业的经营决策和各项业务活动提供法律意见。
4.制订本企业的标准合同文本、章程、法人授权委托书以及其它法律性文书。

5.参加本企业重要业务和重大项目的谈判,并参与起草有关的合同、协议及其他法律性文件。
6.负责本企业章程、合同、协议和其他法律性文件的审查、修改和管理。
7.负责本企业纠纷、案件以及反倾销、反补贴应诉案件的处理工作;接受委托,代表企业进行调解、仲裁和诉讼。
8.负责本企业及下属企业重大案件上报和重要情况通报工作。
9.监督、检查本企业及下属企业的依法经营管理情况。
10.组织、指导本企业及下属企业的法制宣传教育、法律培训、信息交流及联络等工作。
11.其他法律工作。
外经贸部将进一步加强执法检查,加强对法律工作的指导和监督,并在适当时候对各单位开展法律工作的情况进行专项检查、考核。同时将逐步采取相应措施,加强对全系统法律人员的培训、法律信息交流,为整个外经贸系统法律工作跃上新台阶创造必要的条件,做出新的努力。
各单位应结合实际,切实贯彻执行上述意见。各进出口商会、协会应根据上述意见,加强本单位的法律工作。



1996年3月7日