您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

侠观念与中华法制/马聪

时间:2024-07-01 08:04:05 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9100
下载地址: 点击此处下载
侠观念与中华法制

马聪


摘要:侠观念是中国历史上存在的时间很长的一种现象,它的存在与法制有一种悖论,侠的出现与存在,是符合法制的内在要求的,并且侠的观念的出现,在一定程度上是法制的衰落的情况下,来自民间的对法秩序的呼唤,法制与侠义有着内在的一致性,侠的本质是信用和正义,法制的本质也是这种要求。同时侠和法制存在一定的冲突,法制的公平正义,与侠的情感因素产生了摩擦和碰撞,本文就这些内容展开讨论。

在中国长期的历史发展过程中,从战争纷纷的春秋战国到面临亡国灭种的危机的晚清,中华大地上都存在着一批慷慨悲歌之士。他们有绝伦的武艺,他们有信用和义气,他们舍己为人,他们救人于危难,这些人,就是侠。
侠,在中国每个朝代都存在,尤其是在春秋战国时代表现的更明显。春秋战国的二百四五十年中,是天翻地覆的动乱年代,旧的社会制度在瓦解,新的社会制度在萌生,王室隆替,大国争霸,世族盛衰,战争频繁激烈,政局变化多端,民无依托。在这种动荡的大环境中,侠是大量涌现,其中有布衣之侠,有乡曲之侠,有闾巷之侠。在中国历史上至今流传的荆轲等四大刺客,就是这个年代的产物。经过秦的大一统和二世而亡,中国从比较安定的环境中进入了大动荡的时期,此刻农民战争风起云涌,揭竿而起,斩木为旗,在这样的动乱的年代,侠又大量的涌现,这种侠风一直持续到汉武帝时期。在史书中记载张良收买刺客刺杀秦始皇等一些事迹,还有如汉初的朱家,田仲,王公剧孟等人。汉武帝之前,游侠事迹见于史书,在《史记》中就有《游侠列传》。但是在汉武帝时期,封建正统思想的逐渐形成,随着罢黜百家,独尊儒术的实行,在政治上的推恩令的颁布,在逐渐缩小诸侯国的势力范围,在经济上采取了重视农业,恢复发展生产的政策,在对外上北击匈奴,大一统的格局逐渐形成了,在这种环境下,侠被逐渐镇压,禁止,很明显的是汉武帝诛杀了当时的大侠郭解。东汉以后,科举的实行,人们只知道功名,更耻于与侠为伍。在唐朝时期,国力强盛,思想上兼收并蓄,人们的思想开放,侠在这个朝代是多少有立足的,也是被李白等诗人在赞颂的。但是,无论如何,侠的行为有碍于统治,侠的事迹少见于官方史籍,很明显的在《汉书》中,班固就没有向司马迁那样提及侠的事迹。其实,在民间,侠是时候存在的,在汉代以后的朝代中,甚至在晚清,这种劫富济贫,救人危难的侠始终没有消灭,如清末的大刀王五,杜心武等。正是由于侠的长期存在,使侠义观念在中国产生并发展流传,影响着世人,在封建社会中的复仇的人,许多是侠所为。在近代,港台的武侠小说,也是这种传统思想在现代的反映,在著名的武侠小说的作者金庸的〈〈射雕英雄传〉〉中,很形象的写出了中国古代侠的风格和形象,侠之大者,为国为民!
侠观念的核心,是正义和信用。当然这种正义是基于社会和当时的历史的条件限制下的,是侠士们根据自己的价值观进行断定的结果和认识。司马迁在《游侠列传》中写到:其言必信,其行必果,已诺心诚,不爱其躯,赴士之厄困。既已存亡生死矣,而不矜其能,羞伐其德······这些话都很客观的评价了侠的为人和行为。
侠观念的产生和发展,是与中国当时的社会状况有着密切的联系的。在太平盛世,农民保持着再生产的能力,有着稳定的生产和居住地,统治者也对地方和中央的官僚有很强的控制力,游侠在这样的环境中是很少的,如贞观年间,康熙年间。即使在汉代的文景时期,侠虽然存在,但是受到很大的制约,并且有景帝诛侠的行为。而在朝纲紊乱,政治腐败,秩序无法控制的时候,侠便大量出现。因此,在以人治为传统的封建中国,社会法制状况与侠的状况密切相关。社会越黑暗,法制越不完善,有令不行,游侠就越多。归根到底,游侠的出现与发展,是与中国历代人治的消极作用的影响下,不重视发挥法制作用的结果。在一元集权的权力结构下,权力高于法律的统治历代王朝的统治者都十分注重权术,权与法的这一矛盾很明显。权力的变数和超常增大,形成了权大于法的政治状态,权治而非法治,是中国传统政治文化的特别的产物,权治而非法治,必然造成重权轻法,轻法必然越轨。在统治者的越轨过程中,侵犯了人民和其他阶层的利益,必然遭到民间或者统治阶级内部的人的反对,侠就是这种人的代言人和代表。


更深一步讲,侠"之出现,是作为对于社会中普遍不公正的一种补偿和对抗物。在中国古代历史上,每当社会在财产上、政治上、法律上出现严重广泛的不公正,而且这种不公正,又不能以正常法律、伦理或其他制度化的方式得到调整和纠正时,人民就梦想于"侠"并且呼唤"侠"。的确,侠在维护社会公正的作用方面,影响是很大,在一定程度上就是正义的化身。在春秋战国时期,荆轲因为受到太子丹的知遇之恩,答应为了太子而刺杀秦王,即使是在知道明知把握不大的情况下,依然做出了这样的抉择,壮士一去不复返!同样的战国时期的侯赢,是为了报答魏国公子的恩义,在帮助其完成出谋划策的任务后,自刎身亡,这正是后来魏征在诗中所说的“侯赢重一言”。在《水浒传》中,梁山好汉的行为,在很大的程度上是重视义气的,言出必行,并且,这些所谓的草寇,是很大程度上代表了正义,是为了救民于水火的。
侠被允许以触犯和蔑视时代法律政治的形式--实际往往是以私相报复、自了恩怨的方式,去平衡或重建建立在人类良知之上的社会公正。此即所谓"替天行道"。就这一意义上观之,一方面,固然"侠"的存在是社会的一种痼疾,因为他们是无视法律者。但另一方面。他们又是否定之否定,是以毒攻毒者。在一个法制已紊乱,特别是当人民对贪赃枉法的整个官僚体系缺乏信任,同时又找不到更好的抗争手段时,侠,就成为他们所寄予希望的一种正义力量。所以侠的出现和横行,在中国历史上,往往是大规模人民反抗和起义的前声和预警信号。我们在中国历史上可以不止一次地看到这样一个三部曲,起初出现个别的反社会分子--侠,继之组成一个以侠为核心的秘密社会--会党,最终组织和发展为大规模的人民反抗运动,直到推翻一个皇朝。这是二个三段式:侠(个别)--会党(特殊)--起义(普遍)。因此,侠的作用在这个意义上说,是进步的,是推动历史发展的因素。
人们呼唤信用,呼唤正义,侠在一定的程度上代表了正义,代表了信用。而这些,是否与法制,甚至与法有必然的关系呢?可以说,自国家产生以来,任何社会形态的国家都有自己的法律和制度,有自己的法律传统和法律的思维模式,甚至是影响民众的法的理念。所说的法制,一般是指统治阶级按照自己的意志通过自己的政权机关建立起来的法律制度,它包括法的制定,执行,遵守。从阶级斗争的理论讲,法是阶级统治的工具。从社会的角度讲,法是维护社会公正的调节器。可以说,任何一个社会,包括奴隶社会,封建社会,资本主义社会,社会主义社会等社会形态,法制在一定程度上都分配和维护社会认为是正确的价值的分派,并且提供解决争端的机制和场所,消除或者化解矛盾,而且还有社会控制的作用,实施正确的行为规则。正义,是法历来追求的最高目标,正义是法的必然原则,正义对于法的进化,法律地位的提高,内部结构的完善提高法的实效有重大的作用。因此,既然侠观念和正义有内在的一致性,那么侠观念和法在目的价值上应该存在一致性。中国古代的法律,很大程度上是礼法结合的,道德和法律是不分的。这种法的特殊性,使在西方的民事法律中的信用,在中国的儒家法律中渗透很深。在西方,普遍认为契约自由,信用是民事法律中的帝王条款原则,在中国,法在很大程度上也必须体现信用。信虽然是文化道德范畴,但是信却和法律不仅不排斥,而且是良法必须具备的要素。中国在汉代的时候,开始出现正统的封建思想,这种思想是以儒家学说为根据和内容的,而儒家的学说,无论是孔子时代的儒家,还是董仲舒时代的儒家,都是重视道德作用的,三纲五常是封建法制的核心和理论基础,而信是五常之一,信者,诚也,专不一移也。《荀子》中说:庆赏罚必以信,而商鞅将信列为与法和权并列的治国的三大法宝:“国之所以治者三:一曰法,二曰信,三曰权”。所以,从应然的角度讲,法与侠义观念是有内在的一致性的,正是法的信用和正义与侠的正义和信用相暗合。从实然的角度讲,侠的正义和信用是在法的作用没有实施或者无法实施的情况下而起作用。

然而,正是因为事物是一个矛盾的统一体,侠与法的关系也不例外。侠在一定程度上是代表的人治,一种人大于法的思想观念。所以,无论怎么样,侠在一定程度上是蔑视法,忽略法,破坏法。在法制比较清明时期,侠义的行为,可以说是没有合法性和程序性的。个人不通过法和一定的程序而代表社会行使对他人的生杀大权,这种思想是原始社会的同态复仇的体现和翻版,这不是应该提倡的。侠作为人,是有感情因素的,所以就单个的侠来说,侠很容易作出义愤的举动,这种基于义愤,很容易破坏法,也就是很容易在为被害人复仇的同时,也会滥杀无辜,甚至是错杀。有古诗形容侠风是“杀人如麻”,也是有根据的。从侠的团体讲,侠的结合,很容易就形成了团体,绿林群莽。侠形成了反对社会的势力和团体力量,当其不恪守替天行道、济困扶危、行仁仗义的侠义价值原则一价值观时,他的成员实际就是武装的流氓甚至盗匪。侠与流氓、盗匪的相互转化,是汉以后中国历史中一个极为寻常而耐人寻味的社会现象。(实际上,近世江南"青红帮"的著名"闻人","掌门人"黄金荣、杜月笙都曾经以"侠"自居和自命。)另一方面,一旦这个秘密社会归依于某种政治纲领的时候,它就可以转而成为一种有武装和有组织的政治力量,此即历史上的"会党"。而当这个以"侠"为成员的秘密社会归依于某种宗教教派的时候,它又可以演变成从"黄巾"、"五斗米道"到近世“天理教”、"太平天国"、"天地会"、"一贯道"的各种教门。成为一种不可忽视的宗教政治力量。总之,侠的社会,乃是自秦汉以后一直隐藏在公开社会之下的一个有自己的语言、信仰、行为方式和价值准则的秘密社会;并且因此,而对两千年的中国历史发生着深远的影响,其对社会的反作用,不可低估。这种超越社会评价标准的侠的行为,是对法甚至是对社会的蔑视和破坏。
总而言之,侠与法的关系在社会中形成了一种悖论,这种悖论就是:侠为了维护正义和信用,实际在破坏着信用和正义。这中悖论形成,有它自己深刻的经济,文化和社会根源。
中国自从春秋战国时期起,就逐步过度到封建社会,这种自己自足的社会,农民要求有自己的土地,并且要求有强大的中央政权的出现,以维护这种安宁的生活,保持这种有再生产能力的生活。下层的地主也是如此,而上层的大地主官僚也热衷于大一统,这是和中国儒家思想有关。而在中国古代,没有任何一个王朝在其存在初期和末期都能保证农民的自己自足和这种安定的生活。每个封建王朝的后期,都是土地兼并严重,流民大增。侠,正是是中国下层社会的产物,正是流民阶级的英雄。其基础是流民。流民问题,是中国历史上困扰了历代政府的一个重大社会问题,周王朝、汉王朝、唐王朝、明王朝、清王朝的衰落、灭亡,都与这个问题的存在和发展有关。从现代经济学的角度看,由于中国缺乏资本及市场,这个流民阶层不能转入产业,形成新的生产力和社会生产方式。这也是中国古代历史在不断治乱循环中没有产生资本主义的原因。因此这种流民的存在,就是使侠始终在中国大地存在。法制,在一定程度上代表了统一和安定,所以,流民的这种心理——不甘于没落和没有天理的生活,又安心于这种统一的安定的生活,就造成了自己反抗和招安的全行为过程。
从文化社会心理的角度分析,侠与法的悖论,映现了中国皇权专制政治下作为被奴役子民的双重心理:
 [1] 寻找反抗 [2] 充满恐惧。这种双重心理,又表现为希求好父亲--圣君,清官,和崇拜强有力的丈夫(即保护者)--侠的弱者文化心理。寻求反抗,要求侠的存在和发展,并且是对当时的失去秩序的法制的控诉和破坏,正是对弱者的正义和信用的基础;也是对正义的这种恐惧,又使自己没有办法摆脱这种历史的宿命——招安或者改朝换代。这种恐惧,使自己没有办法摆脱服从的心理。这种服从,使自己在一定程度上对于自己的法制的不信任,在反抗的时候就几乎是全盘打倒,滥杀无辜。这也是中国千年来的儒家思想影响下的人格的扭曲和不健全,也是这个原因,是中国情法冲突的原因。
侠观念和法制的关系,就很好说明了人与法的冲突和一致。对侠的信用和正义,我们应该很好的继承,在市场经济下,信用和正义是必须的。侠文化中所包含的积极因素其他的积极因素如保护弱小者等,都是应该提倡的。在现代化的今天,侠文化经过改造,仍有其存在的价值,那就是以积极的人生态度对待现实和生活,自觉自愿地维护正义,敢于跟邪恶、不公平甚至犯罪作斗争。研究侠的存在和历史,对于研究我国的失业和下岗问题,对于犯罪问题中的有组织犯罪,都有很大的借鉴和吸收意义。因为在古代的侠,就是一种独立与社会之外的第二社会,这种社会,就是有着现代意义的黑社会的性质和特点,当然也有质的区别。但是这种历史的继承性是不可否认的。研究这种历史,对中国古代文化很有借鉴意义,对于如何处理人和法的关系,也有很大意义。当然,对于侠对法制的破坏,应该剔除,因为现在是法治社会。

中华人民共和国城市房地产管理法

全国人民代表大会常务委员会


中华人民共和国城市房地产管理法

(1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过 根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》修正)



目录



第一章 总则

第二章 房地产开发用地

第一节 土地使用权出让

第二节 土地使用权划拨

第三章 房地产开发

第四章 房地产交易

第一节 一般规定

第二节 房地产转让

第三节 房地产抵押

第四节 房屋租赁

第五节 中介服务机构

第五章 房地产权属登记管理

第六章 法律责任

第七章 附则



第一章 总则



第一条 为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,制定本法。

第二条 在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。

本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。

本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

本法所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。

第三条 国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是,国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

第四条 国家根据社会、经济发展水平,扶持发展居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件。

第五条 房地产权利人应当遵守法律和行政法规,依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。

第六条 为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。

第七条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分,各司其职,密切配合,管理全国房地产工作。

县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。



第二章 房地产开发用地



第一节 土地使用权出让



第八条 土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第九条 城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

第十条 土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。

第十一条 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的,须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案,按照国务院规定,报国务院或者省级人民政府批准。

第十二条 土地使用权出让,由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门实施。

直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限,由直辖市人民政府规定。

第十三条 土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。

采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第十四条 土地使用权出让最高年限由国务院规定。

第十五条 土地使用权出让,应当签订书面出让合同。

土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。

第十六条 土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。

第十七条 土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地;未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。

第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

第十九条 土地使用权出让金应当全部上缴财政,列入预算,用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。

第二十条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

第二十一条 土地使用权因土地灭失而终止。

第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。



  第二节 土地使用权划拨



第二十三条 土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。

第二十四条 下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:

(一)国家机关用地和军事用地;

(二)城市基础设施用地和公益事业用地;

(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

(四)法律、行政法规规定的其他用地。



第三章 房地产开发



第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

第二十七条 房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。

第二十八条 依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。

第二十九条 国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。

第三十条 房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的经营场所;

(三)有符合国务院规定的注册资本;

(四)有足够的专业技术人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合本法规定条件的,不予登记。

设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关规定。

房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。

第三十一条 房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。

房地产开发企业分期开发房地产的,分期投资额应当与项目规模相适应,并按照土地使用权出让合同的约定,按期投入资金,用于项目建设。



  第四章 房地产交易



第一节 一般规定



第三十二条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第三十三条 基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。

第三十四条 国家实行房地产价格评估制度。

房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。

第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。

房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。

第三十六条 房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。



  第二节 房地产转让



第三十七条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

第三十八条 下列房地产,不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十九条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

第四十条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第四十一条 房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。

第四十二条 房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第四十三条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

第四十四条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

第四十五条 商品房预售,应当符合下列条件:

(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。

第四十六条 商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。



第三节 房地产抵押



第四十七条 房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。

以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。

第四十九条 房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。

第五十条 房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。

第五十一条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。

第五十二条 房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。



第四节 房屋租赁



第五十三条 房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

第五十四条 房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。

第五十五条 住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

第五十六条 以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。



第五节 中介服务机构



第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。

第五十八条 房地产中介服务机构应当具备下列条件:

(一)有自己的名称和组织机构;

(二)有固定的服务场所;

(三)有必要的财产和经费;

(四)有足够数量的专业人员;

(五)法律、行政法规规定的其他条件。

设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业。

第五十九条 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。



  第五章 房地产权属登记管理



第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。

第六十二条 房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的,应当依照本章规定办理过户登记。

第六十三条 经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十一条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。



第六章 法律责任



第六十四条 违反本法第十一条、第十二条的规定,擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的,由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。

第六十五条 违反本法第三十条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。

第六十六条 违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的,由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得,可以并处罚款。

第六十七条 违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的,由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,可以并处罚款。

第六十八条 违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款。

第六十九条 违反本法第五十八条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。

第七十条 没有法律、法规的依据,向房地产开发企业收费的,上级机关应当责令退回所收取的钱款;情节严重的,由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。

第七十一条 房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权,构成犯罪的,依法追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。

房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利,索取他人财物,或者非法收受他人财物为他人谋取利益,构成犯罪的,依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任;不构成犯罪的,给予行政处分。



第七章 附则



第七十二条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理,参照本法执行。

第七十三条 本法自1995年1月1日起施行。


证监会关于做好一九九九年度期货经纪公司、期货咨询公司年检工作的通知

中国证券监督管理委员会


证监会关于做好一九九九年度期货经纪公司、期货咨询公司年检工作的通知
证监会




各证券监管办公室、办事处、特派员办事处:
为贯彻落实《期货交易管理暂行条例》和《期货经纪公司管理办法》,搞好1999年度年检工作,现将期货经纪公司、期货咨询公司年检的有关事项通知如下:
一、1999年度年检期限截止到2000年5月31日。各派出机构要在3月15日前将年检通知书送达本辖区内期货经纪公司,督促各公司在接到年检通知书后15日内如实报送年检报告书(附件一)及证监会要求的其他材料,并进一步加强现场检查,逐项核查年检要求的各项内
容,切实掌握公司真实情况。辖区内公司数目在10家以下的,要对全部公司实施现场检查;辖区内公司数目在10家以上的,可列出重点进行现场抽查,但抽查数目不得少于公司数目的50%。
各派出机构须在4月31日前将通过初检公司的年检报告书及有关材料报证监会复检。
二、各派出机构要严格审核期货经纪公司的经营财务情况。要重点审查期货经纪公司客户保证金的安全性、注册资本到位率、资产状况和《期货交易管理暂行条例》及四个管理办法的落实情况。具体内容包括:
(一)检查公司客户保证金的收取、存放、支出和管理情况;
(二)检查公司注册资本是否符合要求,资本是否足额到位,净资产是否达到注册资本的90%,特别是增资后资本金是否有抽逃的现象;
(三)审核期货经纪公司的财务状况,审查公司的资产结构、风险准备金、流动比率、抗风险能力及经调整的净资产;
(四)对照《期货交易管理暂行条例》及四个管理办法等有关规定,审查公司有无挪用客户保证金、不将客户指令入市等违反《条例》和管理办法的行为,是否遵守证监会关于季报、年检、许可证管理的有关规定。
对于在上述四方面存在严重问题,未增资到位、不符合证监会有关财务要求或者有严重违法行为的公司,不予通过初检。
三、对于不予通过初检的期货经纪公司,要制定切实可行的清盘预案,对于可能发生的问题要提出有效的应变措施,确保客户保证金的安全,切实防范金融风险。
四、各派出机构要督促辖区内期货咨询公司、期货投资咨询人员如实填写年检报告书(附件二、附件三),监督公司切实按照《证券、期货投资咨询管理暂行办法》规范运作,对于超过6个月未营业或者有严重违法行为的,尤其是非法代理客户从事证券、期货业务的,要注销其许可证

五、期货经纪公司高级管理人员任职资格审查工作与年检工作一并进行。期货经纪公司高级管理人员任职资格审查的条件、程序和所需上报的材料根据《期货经纪公司高级管理人员任职资格管理办法》执行。各派出机构要督促各高级管理人员如实报送任职资格申请表(附件四)和其他
材料,对其中初审合格的,可与期货经纪公司1999年度年检报告一并报送证监会。



2000年1月16日